1세대 1주택 양도소득세 비과세에 대하여

비과세되는 주택에서 가족과 행복한 생활을...

 

사람은 누구나 거주이전의 자유를 가지며 행복을 추구할 권리가 있습니다,

주택 등의 부동산은 국민들의 소득수준이 향상됨에 따라 가격도 상승하게 됩니다. 따라서 대부분 국가는 국민 1세대가 1주택을 거주함에 따라 보유하고 있는 주택(그 부수토지 포함)에 대하여는 일정 한도(고가주택의 기준인 12억원) 내에서 양도함에 따라 발생되는 소득에 대하여 비과세하는 제도를 두고 있습니다.

비과세란 과세요건이 충족됨에도 불구하고 과세권자가 자신의 과세권을 포기하는 것으로 납세의무가 성립하지 않기 때문에 신청이나 신고 없이도 당연히 과세되지 아니합니다.

소득세법 제89조(비과세 양도소득)

소득세법 제89조1항의 비과세 양도소득 중에서 제1항3호가목의  "1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택"에 대하여 자세히 설명드리겠습니다.

1. 1세대의 요건 :

원칙은 :

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다.

예외적으로 :

거주자로서 배우자가 없는 경우에도 ① 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우. ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우.  ③ 국민기초생활보장법 등에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상 (개정안: 12개월간 경상적,반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상)으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리.유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 1세대로 인정합니다.

2. 1세대 1주택 양도세 비과세의 범위 :

1) 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것

• 세법상 주택 개념 : 세대원이 독립적인 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물이며, 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조이다.
• 소유하고 있던 공부상 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 1주택으로 보지 아니한다.
• 사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우에는 주택으로 보지 아니한다
•  주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하거나 주택으로 용도변경한 경우는 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 주택으로 용도변경한 날부터 주택으로 본다.

  ☞ 겸용주택이란 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우를 말하며, 아래와 같이 판단하여 비과세 여부를 적용합니다.

• 12억원 이하의 겸용주택 : 주택의 연면적이 주택외 부분의 연면적보다 클 때에는 그 전부를 주택으로 보고, 적거나 같을 때는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
• 12억원 초과의 겸용주택 : 주택과 주택외의 부분을 구분하여 주택 부분만 1세대 1주택 비과세 적용합니다. 

 2) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것

   ① 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우는 3년

   ② 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우는 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상인 것

• 2024년 1월 현재 조정대상지역 : 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (4개 자치구)
• 2017.08.03 ~ 2023.01.04 조정대상지역 : 서울시 21개 자치구, 광명시, 과천시, 하남시, 성남시 수정구, 분당구
• 2020.06.19 ~ 2022.11.14 조정대상지역 : 군포시, 부천시, 시흥시, 오산시, 의정부시, 광주시 일부

  ③ 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인의 거주기간 중 가장 긴 기간으로 한다

  ④ 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우는 아래와 같습니다.

• 해당 (건설)임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
• 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수, 수용된 경우
• 해외이주, 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로, 출국인 현재 1주택을 보유하고 이를 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우
• 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우

3) 비과세되는 주택 부수토지의 범위

    1세대 1주택과 이에 딸린 주택부수토지는 건물 정착면적의 아래 배수를 곱하여 산정한 면적으로 아래와 같습니다.

• 도시지역 내의 토지로 수도권 내의 토지 중 주거,상업,공업지역 (3배), 녹지지역 (5배)
• 도시지역 내의 토지로 수도권 밖의 토지 : 5배
• 도시지역 밖의 토지 : 10배

4)  비과세 제외되는 고가주택

   주택 및 부수토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말하며, 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 계산은 다음과 같이 계산된다.

     

    ☞ 고가주택의 양도차익(장기보유특별공제액)

           = 고가주택 전체의 양도차익(장기보유특별공제액) X (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

                (12억원 까지 비과세, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세)

3. 양도소득세의 비과세 또는 감면의 배제

  1) 미등기 양도자산

• 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
• 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제의 적용을 배제한다.
• 양도소득세율은 70%의 최고세율을 적용한다.

  2) 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우

    다르게 적은 경우는 양도소득세의 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 아래의 금액을 뺀다. 

• 비과세 적용하지 아니하였을 경우의 산출세액과 계약서상 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
• 감면 받았거나 받을 경우의 감면 세액과 계약서상 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

 

이상으로 1세대1주택 양도소득세 비과세에 대하여 법조문을 중심으로하여 자세히 설명드렸으니 적극 이용하셔서 부자되는 밑거름으로 삼으시기 바랍니다. 앞으로도 부동산 세금에 대하여 계속 포스팅 예정이오니 많은 관심 부탁드립니다.