주택임대차의 묵시적갱신,계약갱신요구권 행사 후 중도해지 가능여부?

주택임대차 묵시적갱신과 계약갱신청구

 

임차인의 계약갱신요구권 행사 후 임차인의 임대차계약 중도해지와 관련하여 법 조문과 판례를 중심으로 실무상 정확한 이해를 구하고자 합니다. 일단 임대차기간 만료일이 다가오면 임대인과 임차인은 모두 생각이 많아집니다. 이사를 나가거나 2년 추가로 더 살고 싶은 임차인이 있을 수 있고, 주택을 매도하거나 거주해야할 임대인도 있을 수 있기에서로 입장 차이가 발생합니다. 이에 임대차계약의 묵시적갱신과 계약갱신요구권을 알아보고, 계약갱신요구권을 행사한 후 계약기간 중에 발생하는 중도해지에 대하여 알아보고자 합니다.

 

1. 주택임대차 묵시적 갱신이란

  묵시적 갱신이란 '임대인(또는 임차인)이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인(또는 임대인)에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 갱신된다'는 것으로 아래의 사항들이 해당됩니다.

• 임대차의 존속기간은 2년으로 본다
• 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖의 임차인으로서의 의무를 위반한 경우 적용하지 아니한다.
• 갱신된 기간 중 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다
• 임대인이 계약해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
• 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정은 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없습니다.
• 별도의 계약서 작성 필요없고 중개보수 발생도 없다.
• 금액 변동없이 동일한 조건으로 갱신되었기에 확정일자를 다시 받을 필요 없다.
• 묵시적 갱신 임대차기간 만료 후에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 2. 계약갱신요구권 행사와 중도해지

  계약갱신요구권이란 '임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인은 1회에 한하여 2년 추가로 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'는 것으로 아래의 사항들을 포함하고 있습니다.

• 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
• 차임과 보증금의 증감은 5% 이하이며, 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
• 갱신된 임대차계약서를 작성해야 하고, 특약사항에 "임대차기간 2개월 이전에 임차인의 계약갱신요구에 의하여 계약한다"는 내용을 명시해야 한다. 
• 금액 변동이 있을 경우 확정일자를 다시 받아야 한다.

   1) 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유

• ① 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우
• ② 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• ③ 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
• ④ 임대인 동의 없이 전대한 경우
• ⑤ 고의나 과실로 임차한 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우
• ⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
• ⑦ 철거하거나 재건축하기 위한 목적이거나 안전사고 우려가 있는 경우
• ⑧ 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
• ⑨ 기타 중대한 사유가 있는 경우

   2) 계약갱신요구 거절 사후 관리 :

• 임대인이 위 8호(실제 거주) 사유로 거절 후 정상 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전에 제3자에게 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
• 임대인의 직접 거주 사유가 허위인지은 갱신 거절된 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람하여 확인 가능하다.
• 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절하는 것은 불가능하다. 

  3) 계약갱신요구권 행사 후 임대차계약의 중도해지 :

• 갱신되는 임대차의 해지에 대하여는 "묵시적 갱신의 경우 계약의 해지"를 준용한다.
• 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력을 발생한다.
• 후임 임차인에 대한 중개보수는 임대인 부담이다.
• 계약갱신요구권 행사와 중도해지는 녹음, 문자메시지, 이메일, 서면, 내용증명 등의 방법으로 증거를 보관해야 한다.

3. 계약갱신요구권 행사 후 중도해지와 관련한 판례 해석

 1) 대법원 2021.12.30.선고 2021다 263229 판결

   2020.08.15. 종료되는 임대차계약의 임차인 갑 등이 2020.7.9. 및 2020.7.31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차 계약이 주택임대차보호법 제 6조의 3에 따른 갱신요구로 갱신되는지 문제된 사안

  갑 등이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지난 후인 2020.7.31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020.7.9. 계약갱신을 요구한 것은 위 규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍.

  ☞ 계약갱신요구권 행사기간이 지나서 행사하면 효력이 없다고 판시

 2) 서울북부지방법원 2023.4.13.선고, 2022가합 21044판결

 임대차계약이 2019.2.2. ~ 2021.2.21.까지 묵시적 갱신이 됐고, 묵시적 갱신이 끝나는 2021.2.1.부터 6개월 ~ 2개월 전 사이에 임대차계약의 갱신요구를 해야 계약갱신요구권의 효력이 발생하지만 그 기간에 행사한 사실이 없고, 또한 신규 임대차계약(2021.4.6.~2023.4.5.)도 2021.2.1.을 기준으로 6개월 ~ 2개월 전 사이에 체결된 계약이 아님.

  계약서가 계약갱신요구권 행사기간을 지나서 작성되었음에도 특약에 "계약갱신청구권 행사에 의한 재계약"임이 명시되었다는 것 만으로는 계약갱신요구에 의한 임대차계약이라고 볼 수 없다.

  또한 묵시적 갱신계약의 해지는 임대차기간을 구체적으로 정함이 없는 경우에 한해 적용되므로, 신규 임대차 계약서에서 임대차기간을 2021.4.6.~2023.4.5.까지 명시적으로 정한 경우에는 임차인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없다고 판결하였습니다.

  ☞ 계약갱신요구의 효력이 없이 작성된 신규 임대차계약(2021.4.6.~2023.4.5.)은 새로운 합의에 의한 재계약으로 임차인은 계약기간을 준수하여야 한다고 판시. 

 3) 갱신 임대차계약 특약 예시문 :

    *  "본 임대차 계약은 현 임대차계약기간 만기일(0000.00.00) 전 ~ 개월 이내에 현 임차인 ooo의 계약갱신요구에 의하여 기존 전세보증금 일금 000원정(￦)<또는 차임>을 5% 이내 증액하는 계약임을 상호 확인하고 체결한다"

    * 월세 계약인 경우 보증금과 차임 각각 5% 인상 가능.

 

 

이상으로 주택 임대차계약의 묵시적갱신과 갱신요구권에 의한 계약갱신을 살펴보고, 계약갱신 이후에 중도해지 및 판례들을 소개하였습니다. 많은 임대인분과 임차인분들께 도움되길 바랍니다. 감사합니다.