상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례로 2년거주요건 채우기

상생임대주택 거주요건 충족

 

2017년 8월 3일 이후 서울시 등의 조정대상지역에 위치하는 주택을 취득한 경우에 1세대1주택 특례로 양도소득세 비과세를 받을려면 보유기간 중 2년 이상 실제 거주를 해야만 가능합니다. 상생임대인 제도는 주택을 매도하고 싶으나 계속 임대 등으로 거주요건을 채우지 못하여 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는 임대인에게 일정 요건을 충족하면 양도소득세 혜택을 적용해 전월세 임대차 시장을 안정시키기 위하여 시행된 제도로, 2022년 6월21일 부동산 대책에서 요건을 완화하여 2022년 8월 2일부터 개정 시행하였습니다. 임대 개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자로 전환하는 경우나 주택의 공시가격이 9억원 이상인 경우에도 양도 시점에만 주택을 2년 이상 보유한 1세대 1주택자인 경우에는 아래의 상생임대주택의 요건을 모두 충족하면 거주기간의 제한을 받지 않게 되었습니다.  이에 상생임대주택에 대한 1세대1주택특례(2년 거주요건)를 아래에서 자세히 설명드리고자 합니다.

 

1. 상생임대주택의 요건 :

   조정대상지역에 위치하는 주택을 취득하여 거주요건을 충족시키기 위한 상생임대주택의 요건은 아래의 다섯가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

   ① 직전임대차계약 대비 상생임대차계약의 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것.

• 상생임대차계약을 계결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에도 5% 이내로 하여야 한다. 

   ② 2021.12.20. ~ 2024.12.31. 까지의 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시할 것

   ③ 전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인이 동일인일 것.

• 해당 주택의 매매로 임대인 지위가 승계된 경우 제외한다.

   ④ 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

   ⑤ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것.

• 임대기간은 월력에 따라 계산하며 1개월 미만은 1개월로 본다.
• 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서, 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대료 등이 증가하지 않았을 경우에는 새로운 임대차기간을 합산하여 계산한다.

2. 상생임대주택의 세제 혜택 :

  1) 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건 배제 :

     2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우로서 상생임대주택에 해당하면 2년 거주요건을 배제한다.

  2) 장기보유특별공제율 적용 혜택 :

     상생임대주택을 2년 이상 거주한 것으로 인정하므로 양도일 현재 1주택으로 양도하면 장기보유특별공제 연 4% 적용 받는다.

3. 상생임대주택에 대한 양도세 신고

   상생임대주택에 대한 세제혜택을 받으려는 자는 양도소득세 신고기한까지 아래의 서류를 제출해야 한다.

• 상생임대주택에 대한 특례적용신고서
• 직전임대차계약서
• 상생임대차계약서
• 상생임대주택의 전입세대 열람원
• 상생임대주택의 매매계약서 등

 

이상으로 조정대상지역의 2년 거주요건을 상생임대주택 제도를 이용하여 충족하면 1세대1주택특례로 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있는 방법에 대하여 소득세법에 규정되어 있는대로 설명드렸습니다. 감사합니다.