주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세(1세대1주택 특례) 요건은?

거주주택 양도소득세 비과세

 

  민간의 임대주택을 많이 공급하여 세입자들의 주거안정을 도모하기 위하여 주택임대사업자의 거주주택에 대하여 1세대 1주택 특례를 적용하여 비과세 혜택을 주고 있습니다. 부동산(주택)의 경기 상황에 따라 주택임대사업제도가 많이 변경되어 왔는데, 2024년 현재 적용되는 주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건들에 대하여 살펴보고자 합니다.

  국내에 '장기임대주택' 과 그 밖의 1주택('거주주택')을 소유하고 있는 1세대가 요건을 충족하는 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1세대 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용하는데, 그 요건과 경우들에 대하여 설명하겠습니다. 

 

1. 거주주택과 임대주택의 양도세 비과세요건

 1) 거주주택 요건 :

• 보유기간 중 거주기간이 임대사업자 등록을 한 날부터 2년 이상일 것
• 장기임대주택을 보유하고 있는 경우 생애 1회 한정하여 거주주택 비과세 (2019.02.12 이후)
• 해당 거주주택이 민간임대주택으로 등록하였거나, 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택('직전거주주택')이 있는 거주주택인 경우는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분이 2년 이상일 것

 2) 장기임대주택 요건 :

• 시.군.구청에 민간임대주택으로 등록하여 임대
• 세무서에 주택임대 사업자등록을 함
• 임대개시일 당시 주택 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 외 3억원 이하
• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것(계약 또는 증액 후 1년 이내에는 증액 불가)
• 2020.7.10.이전 등록 : 민간매입임대주택 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택
• 2020.7.10.이전 등록 : 대지면적 298㎡이하, 연면저 또는 전용면적 149㎡이하인 건설임대주택 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택
• 2020.8.18.이후 등록 : 장기일반민간임대주택 등으로 10년 이상 임대한 주택   

2. 장기임대주택 임대기간요건 충족여부에 따른 양도세 비과세

 1) 임대기간요건 미충족 경우 :

     임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하여 거주주택 1세대 1주택 특례를 받은 후, 임대기간요건을 충족하지 못한 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고 납부해야 합니다.

 2) 임대기간요건 산정특례 :

• 협의매수.수용과 사망으로 상속되는 경우는 계속 임대하는 것으로 본다.
• 재개발, 재건축, 소규모재건축, 리모델링 등의 경우는 관리처분계획등의 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대기간에 포함하지 않는다.
• 자진말소와 자동말소의 경우는 등록이 말소된 날에 임대기간요건을 충족한 것으로 본다.
• 재개발,재건축,소규모재건축,리모델링으로 새로 취득한 주택이 아파트인 경우 당초 주택의 등록이 말소된 날 충족한 것으로 본다.

 3) 자진말소 및 자동말소 경우 거주주택 비과세특례

• 자진말소 : 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 후 임대사업자의 등록말소 신청으로 등록이 말소된 경우
• 자동말소 : 임대의무기간이 종료한 날 ㅈ방자치단체장에 의해 등록이 말소된 경우
• 장기임대주택 : 아파트를 제외한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대주택, 오피스텔.
• 거주주택을 5년 이내에 양도하는 경우에 1세대1주택 특례 적용.

3. 거주주택 비과세 신고시 필요서류 :

• 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서
• 임대주택 임대사업자등록증
• 임대주택에 대한 임대차계약서
• 임대주택의 전입세대열람원(또는 임차인의 주민등록등본)
• 거주주택의 매매계약서
• 확인동의 서류 : 주민등록표 등.초본, 거주주택의 대장과 등기부, 임대주택의 대장과 등기부, 시군구 임대사업 등록증

4. 거주주택 비과세 여부 판단 :

    1) 혼인합가 비과세 특례와 거주주택 비과세 특례 중첩적용 비과세

       거주주택 비과세 특례를 받은 자가 장기임대주택만을 보유한 상태에서 거주주택 비과세 특례를 받은 적이 없는 자와 혼인을 하여 1세대가 된 경우에, 2년 이상 거주한 거주주택(거주주택 특례를 적용받지 않은 자의 명의로 된 주택)을 혼인 후  5년 이내에 양도하는 때에는 비과세 특례가 적용됩니다.

      또한 거주주택과 장기임대주택을 보유한 자와 일반주택을 보유한 자가 혼인을 하고 혼인 후 5년 이내에 거주주택을 양도할 경우에도 비과세 특례가 적용됩니다.

   2) 일시적2주택, 거주주택 비과세, 혼인합가 특례 3중적용 과세

      거주주택과 장기임대주택을 보유한 자와 일반주택을 소유한 자가 혼인을 하여 1세대가 된 후 다른 주택(신규주택)을 추가로 취득한 경우에 신규주택 취득 후 3년 이내 또는 혼인 후 5년 이내에 거주주택 양도하는 때에는 비과세가 적용되지 않습니다.

  3) 다가구주택의 일부호실이 임대주택으로 등록되지 않은 경우에 거주주택 양도는 과세

     2년 이상 거주하고 있는 거주주택과 일부 호실이 임대주택으로 등록되지 않은 다가구주택을 소유한 1세대가 거주주택을 양도할 경우 거주주택 비과세 특례가 적용되지 않고 1세대 2주택으로 보아 양도세 과세됩니다.

 

이상으로 거주주택에 대한 양도소득세 비과세에 대하여 설명드렸습니다. 2019년 법 개정으로 거주주택은 생애 1회에 한하여 가능하다는 점입니다. 감사합니다.