일시적 2주택 양도소득세 비과세(특례)의 전부를 이용할 줄 알아야

1세대 일시적2주택 양도세 비과세

대한민국 헌법에 모든 국민은 거주이전의 자유를 가진다고 명시되어 있습니다. 거주 이전을 위해서는 이사 등의 목적으로 1세대가 일시적으로 2주택이 될 경우에도 양도세 비과세 혜택을 줘야 합니다. 법시행령 제155조에 기재된 이 "1세대 1주택의 특례(일시적 2주택 양도세 비과세)"를 잘 이용한 부동산투자로 부자가 될 기회를 잡으시길 바랍니다. 이제부터 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인 등 다양한 1세대1주택의 특례로 일시적2주택 양도세비과세에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 거주이전을 위한 일시적2주택 비과세

  1) 1세대가 국내에 1주택(종전주택)을 취득한 후 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우  3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용합니다.

• 관리처분인가일 등의 날 현재 기존주택을 보유했던 세대의 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우도 포함됩니다.
• 종전주택이 취득시에 조정대상지역에 있는 주택일 경우는 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

  2) 3년 이내에 종전주택 양도 예외로

•  3년이 되는 날 현재 ① 한국자산관리공세에 매각 의뢰 ② 공매 ③ 경매  ④ 재건축사업 등의 시행으로 현금청산금 또는 매도청구 소송절차 진행 중이거나 현금청산금 등을 지급받지 못한 경우.

  3) 종전주택 취득후 1년 이상이 지난 후 다른 주택의 취득 요건 예외로

•  임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
•  협의매수.수용되는 경우
•  1년 이상 거주한 주택을 취학 등의 부득이한 사유로 양도하는 경우

2. 상속으로 인한 1세대2주택 비과세

  1) 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용합니다.

• 양도 기한이 없습니다.

  2) 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택(상속받은 주택)으로 합니다.

    ① 피상속인이 소유한 기간이 가장 딘 1주택

    ② 피상속인이 상속개시당시 거주한 기간이 가장 긴 1주택

    ③ 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

    ④ 거주한 사실이 없다면 기준시가가 가장 높은 1주택

 

  3) 공동상속주택읠 경우 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택에 거주하는 사람, 최연장자의 순위에 따른 사람이 주택의 소유자로 합니다.

3. 동거보양 또는 혼인을 위해 세대를 합친 경우 1세대2주택 비과세

  1) 동거봉양 세대합가 :

     국내에 1주택을 보유한 1세대가 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유한 경우 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 특례로 양도세 비과세 적용합니다.

• 배우자의 직계존속을 포함
• 직계존속 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우 포함
• 국민건강보험법에 따라 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속으로서 중증질환자, 희귀난치성질환자, 결핵환자 등 기획재정부령으로 정하는 사람 포함

    따라서 세대 합침에 있어 독립세대주로 전입신고 또는 동일세대원(동거인)으로 전입신고 모두 가능합니다.

  2) 혼인 세대합가 :

     국내에 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 특례로 양도세 비과세 적용합니다.

 

4. 지정문화재 및 국가등록문화재 일시적2주택

     국내에 지정문화재 및 국가등록문화재인 주택과 그 밖의 주택(일반주택) 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 특례로 양도세 비과세 적용합니다.

5. 수도권 밖의 지역 중 읍.면지역에 소재하는 농어촌 주택 일시적2주택

     국내에 아래의 농어촌주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 특례로 양도세 비과세 적용합니다.

• 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속주택
• 이농인(어업 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
• 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 (대지면적 660㎡ 이내, 5년 이내에 일반주택 양도하는 경우)
• 농어촌주택 1세대 1주택 특례적용신고서와 농지원부,어업인 입증서류 등을 제출해야 한다.

6. 취학 등의 부득이한 사유의 1세대 일시적2주택

    1) 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상 형편, 직병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례로 양도세 비과세 적용합니다.

    2) 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당사실을 입증하는 서류를 제출해야 한다.

 

 

이상으로 1세대 1주택 특례인 일시적 2주택 양도세 비과세요건에서 살펴본 바에 의하면, 주택 경기가 회복기에 접어들어 주택 가격이 오르는 시점에는 위의 일시적2주택 양도세 비과세를 이용하면 갭투자 등으로 약 3년간 2주택을 보유할 수 있어 그동안  주택가격 상승의 투자이익을 획득할 수 있습니다.