재개발,재건축사업 등의 대체주택 양도세 비과세특례

대체주택을 이용한 2주택 비과세

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 정비사업으로 철거가 되고 '신축 주택'으로 완공되기까지의 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 다른 주택을 '대체주택'이라고 합니다.

정비사업의 원활한 시행과 조합원의 주거안정을 도모하기 위해 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에서 대체주택에 대하여 아래의 비과세 요건을 모두 충족하면 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용하고 있습니다. 재건축이나 재개발사업이 가능한 지역의 주택을 관리처분계획 인가일 이전에 취득한 후 그 주택이 완성되기 이전에 대체주택을 취득하여 일정한 요건을 충족 후 양도하면 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있어 무주택자나 서민들이 잘 이용하여 부자를 향한 한걸음 걷기를 추천한다.   

1.  대체주택 양도세 비과세 요건

  1) 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

• 사업시행인가일 이후 취득부터 신축주택 완성 후 3년까지 오랜 기간동안 2주택을 보유할 수 있다.

  2) 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

• 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 세대전원이 출국하는 경우에는 출국한 후 출국사유가 해소(3년 이내에 해소되는 경우만 해당) 되어 입국한 후 1년 이상 계속해서 거주해야 한다.

  3)  재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

• 대체주택은 2년의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 1년 이상만 거주하면 된다.

2. 대체주택 1세대1주택의 판단

  1) 1세대1주택의 판단 시점 :

   대체주택 비과세 특례는 1세대가 국내에 1주택을 소유한 경우에 적용되는 것으로 법규정에서 1주택의 판단시기를 규정하고 있지 않기 때문에 그 동안 과세관청에서는 사업시행인가일 현재 1세대1주택자의 유무를 결정해 왔습니다. 그러나 2023.10.23.일자로 조세심판원에서 1세대1주택자의 유무를 대체주택 취득일 현재로 판단하게 되었으므로, 사업시행인가일 현재 2주택자일 경우라도 대체주택을 취득하기 전에 1주택을 양도하여 1세대 1주택이 된 경우는 대체주택을 취득하여 양도세 비과세를 받을수 있게 되었다.

  양도, 기획재정부 재산세제과-1270 (회신), 2023.10.23.

소득세법 시행령 제156조의2 제5항 적용시

"1주택을 소유한 1세대"의 판단 시점은 대체주택 취득일이며, 
동 해석은 회신일 이후 결정.경정하는 분부터 적용됩니다.

 

  2) 1세대1주택이 안되는 경우 :

   다음의 경우는 대체주택 취득일 현재 1세대가 국내에 1주택을 소유한 경우에 해당되지 못하여 대체주택 특례 적용은 불가능하다.

• 개발사업지구내 토지 또는 건물 등을 취득하여 조합원입주권을 소유하게 된 경우
• 관리처분인가 이후 승계 취득한  조합원입주권을 소유하는 경우

  3) 대체주택 양도세 비과세 확대적용 :

• 국가등록문화재의 주택과 그 밖의 주택(일반주택) 및 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우
• 농어촌주택 중 이농주택과 그 밖의 주택(일반주택) 및 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

  3.  대체주택 양도소득세의 신고

   1) 양도소득세 신고기한 내에 제출서류 :

• 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서
• 주민등록증 사본
• 조합원입주권으로 전환되기 전의 주택의 토지 및 건축물대장등본
• 관할세무서장 확인 및 동의 서류 : 주민등록등본, 양도하는 주택의 토지 및 건축물대장 등본 등

  2) 요건 미충족시 양도소득세 신고.납부 :

    신축주택 완성 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하는 요건을 충족하지 못하게 된 때는 사유 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고.납부해야 한다.

 

이상으로 재개발,재건축사업에 있어서 사업시행일 이후 대체주택 취득하여 1년 이상 거주시에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있음을 살펴보았습니다. 다양한 양도소득세의 비과세 특례를 활용하여 부자되는 길을 모색해 보세요.