조합원입주권에 대한 양도세 비과세(1세대1주택 특례적용)

 조합원입주권이란

   조합원입주권이란 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등 정비사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 입주할 예정인 주택(새아파트)에 대한 권리를 말하며, 청약 등을 통하여 당첨되어 계약한 사람들이 가지는 새아파트에 들어갈 수 있는 권리인 분양권과는 구별됩니다. 

  따라서 재건축사업 등의 정비사업이 기존에 주택, 건축물 또는 토지 등 조합원 각자의 자산을 담보로 조합이 사업을 하는 것이기 때문에 사업추진단계에서 다양한 위험이 존재하고 기간도 많이 소요되기 때문에, 조합원입주권은 분양권보다 분양가도 저렴하고 로얄동 로얄층 배정도 가능하고 시공사로부터의 다양한 서비스도 제공받을 수 있읍니다.

  또한 조합원입주권은 주택 등이 철거되고 새아파트가 완성되어 입주할 때까지 다른 곳으로 이사하는 등 거주이전에 제약을 받으나, 양도소득세의 1세대1주택 판정할 때는 주택으로 포함하기 때문에 그 양도세 비과세 특례(실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외)를 알아보고자 합니다.

 

조합원입주권 2주택자 양도세 비과세특례

1세대가 보유한 1조합원입주권에 대한  양도세 비과세

   관리처분계획 인가일등 현재 기존주택을 소유함으로 취득한 (원시)조합원입주권을 양도하는 때 아래의 경우에 양도세 비과세됩니다.

• 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니한 경우 1세대1주택 양도세 비과세
• 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우 일시적 2주택 양도세 비과세

1세대가 1주택1조합원입주권을 보유, 그 주택을 양도하는 경우의 비과세 요건

  1) 일시적 1주택1조합원입주권 양도세 비과세

  국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 취득로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하고, 그 조합원입주권 취득일로부터 다음의 경우는 양도세 비과세됩니다. 

   ① 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 

   ② 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 관리처분계획 등에 따라 취득하는 신축주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하고, 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우

 

  2) 상속받은 조합원입주권을 소유한 1세대가 일반주택을 양도세 비과세

   국내에 상속받은 조합원입주권과 그 밖의 주택(일반주택)을 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세됩니다. 

  ① 피상속인이 상속개시 당시 2이상의 조합원입주권을 소유한 경우 다음 순서로 1조합원입주권 해당합니다.

• 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1조합원입주권
• 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1조합원입주권
• 상속인이 선택하는 1조합원입주권

  ② 공동상속 조합원입주권의 경우는 다음 순서의 사람이 소유한 것으로 본다

• 상속지분이 가장 큰 상속인
• 관리처분계획등의 인가일 현재 피상속인이 보유했던 그 주택에 거주했던 자
• 최연장자

  3) 동거봉양 합가의 경우 10년 이내에 최초양도주택 양도세 비과세

• 합친 날 이전에 소유하던 주택
• 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권 등
• 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권 등이 관리처분계획등의 완료에 따라 합친 날 이후에 취득하는 주택

  4) 혼인 합가의 경우 5년 이내 양도하는 최초양도주택 양도세 비과세

• 혼인한 날 이전에 소유하던 주택
• 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권 등
• 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권 등이 관리처분계획등의 완료에 따라 혼인한 날 이후 취득하는 주택

  5) 국가등록문화재 주택수 제외 일반주택 양도세 비과세

   국가등록문화재와 그 밖의 주택(일반주택) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 일시적 1주택1조합원입주권 비과세 적용한다

   6) 농어촌주택 중 이농주택 주택수 제외 일반주택 양도세 비과세

   농어촌주택 중 이농주택과 그 밖의 주택(일반주택) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도할 경우 일시적 1주택1조합원입주권 비과세 적용한다.

 

양도소득세 신고시 제출서류

  양도소득세 신고기한 내에 다음 서류를 제출해야 한다.

• 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서
• 주민등록증 사본
• 조합원입주권으로 전환되기 전의 주택의 토지 및 건축물대장등본
• 농업인, 어업인인을 입증할 수 있는 서류(해당자)  

 

이상과 같이 1세대가 1주택1조합원입주권 등을 보유한 경우에도 1세대1주택 특례 적용하여 양도세 비과세됨을 설명드렸습니다. 결론적으로 조합원 입주권도 주택으로 보기 때문에 일시적2주택 양도세 비과세로 절세 바랍니다. 감사합니다.