재건축초과이익 환수법개정 1주택자 최대70% 재건축부담금감소

재건축초과이익 환수법 개정안

 

재건축초과이익 환수제도는 재건축사업 및 소규모재건축사업에서 발생되는 이익이 사업기간 중 집값 상승분에서 인근의 평균 집값 상승분과 개발비용 등을 빼고 조합원 1인당 평균 3,000만원을 넘을 경우 초과 이익의 최고 50%를 재건축부담금으로 환수하는 제도입니다. 이로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모함을 목적으로 하나, 재건축사업의 수익성이 저하되고 재건축사업의 진행을 어렵게하여 도심에서의 주택공급이 확대되지 못한 원인이 되어왔습니다.

정부는 2023.12.26. 재건축초과이익 환수법 개정안을 공포하였고, 2024년 1.10부동산대책에서 '재건축부담금의 추가 합리화' 방안을 발표하였고, 2024.2.1.일자로 재건축초과이익 환수법 시행령등 개정안을 입법 예고하였습니다. 그 개정안의 주요 내용들을 살펴보고자 합니다.

 

1. 재건축초과이익 환수법 주요내용

  1) 재건축초과이익 환수법 대상 

• 2018.01.02.일 이후 관리처분계획등의 인가를 신청하는 재건축조합
• 재건축사업 및 소규모재건축사업 해당하며, 재개발사업과 리모델링사업 제외

  2) 재건축부담금 부과기준

• 종료시점 부과대상 주택가격 총액에서 개시시점 주택가격 총액과 부과기간 동안의 정상주택가격 상승분과 개발비용 등을 공제한 금액이다.
• 부과개시시점 :

      ① 조합설립 추진위원회가 승인된 날

      ② 부과개시부터 종료기간이 10년을 초과하는 경우 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날 

• 부과종료시점 : 해당 재건축사업의 준공인가일 또는 사용 개시일

  3) 재건축부담금 부과율

• 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제
• 조합원 1인당 평균이익이 3천만 ~ 5천만원 이하 : 3천만원 초과금액의 10%
• 조합원 1인당 평균이익이 5천만 ~ 7천만원 이하 : 200만원 + 5천만원 초과금액의 20% 
• 조합원 1인당 평균이익이 7천만 ~ 9천만원 이하 : 600만원 + 7천만원 초과금액의 30%
• 조합원 1인당 평균이익이 9천만 ~ 1.1억원 이하 : 1200만원 + 9천만원 초과금액의 40%
• 조합원 1인당 평균이익이 1.1억원 초과 : 2000만원 + 1.1억원 초과금액의 50%

2. 재건축초과이익 환수법령 개정안 내용

  1) 재초환법 법률 개정안(2024.2.27.시행)

      재건축초과이익환수법 개정안은 아래와 같이 1세대1주택자에 대해 보유기간에 따라 최대 70%까지 재건축부담금을 감소하며, 60세 이상의 1세대1주택자인 조합원은 주택 처분시까지 재건축부담금의 납부를 유예 신청도 가능합니다.

    ☞  6~10년 미만 : 10~40% / 10~15년 미만 : 50% / 15~20년 미만 : 60% / 20년 이상 : 70%

  2) 장기감면을 위한 1세대1주택 요건

• 1세대 : 조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된 그 직계존비속만 해당한다.
• 동거본양을 고려하여  60세 이상 직계존속 제외한다
• 19세 미만 지계비속은 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 본다.
• 상속,혼인, 대체주택,저가주택은 주택수에서 제외한다

  3) 고령자 납부유예 신청요건

• 납부기한 1개월 전까지 시군구청장에게 신청서와 납부담보제공서를 제출하여 허가 받아야 한다.
• 양도, 상속, 1세대1주택 요건 미충족, 부담금 징수불가 인정 등의 경우는 허가 취소된다.

  4) 개발비용 인정범위 확대

• 공공임대주택의 부속토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아닌 감정평가액 상당 비용 인정한다
• 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정된다

개정안을 반영한 후 부담금 개선효과

 

이상으로 재건축초과이익환수법에 대하여 재건축초과이익 환부법 주용내용과 개정사항들을 설명드렸습니다. 향후 부담금의 감소로 인한 재건축의 활성화를 기대해 봅니다만..급상승한 건축비 부담과 주택경기의 불활실성이 재건축 활성화에 걸림돌이 되지 않을까 합니다.