분양권을 소유한 1세대1주택 양도세 비과세 특례는?

분양권 1세대1주택 특례

분양권의 개념

   분양권이란 소득세법에 '주택법' 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하는 것으로 전매(매매), 상속 등의 방법으로 취득한 것을 포함하는 것으로 규정되어 있습니다.     분양권은 조합원입주권에 비하여 초기비용 부담이 적고 추가분담금 위험도 없고 전매도 가능하기에 인기가 있으며, 특히 공공주택 처럼 분양가가 저렴할 땐 경쟁률이 어마무시하여 청약 당첨이 너무 어렵습니다.

   2021. 1. 1.일 이후 새로 취득하는 분양권도 조합원입주권 처럼 1새대1주택 판정시나 중과대상 주택수를 판정할 때 주택수에 포함하게 되었으며, 2021. 6. 1.일 이후 분양권을 전매하는 경우는 양도소득세 세율이 1년 미만 70%, 1년 이상인 경우 60%의 중과세율이 적용되어 2년 이상이 되어도 기본세율이 적용되지 않습니다.

  따라서 분양권 전매는 허용되어 있으나 양도차익의 60 ~ 70%의 높은 양도세율로 인하여 현장에서 실제 전매는 많이 이루어지지는 않고 있습니다.

주택과 분양권을 소유한 양도세 비과세 특례

  거주자가 1세대가 주택과 분양권을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우의 양도소득세 비과세 특례에 대하여 알아보고자 합니다.

 1) 일시적 1주택1분양권 양도세 비과세 특례 :

    ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 취득한 지 1년이 지난 후에 분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 양도세 비과세됩니다.

• 1년이 지난 후에 분양권 취득요건 제외 : 5년이상 거주한 임대주택의 양도, 협의매수 수용, 부득이한 사유로 1년이상 거주한 주택의 양도.

    ② 분양권을 취득한 후 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 분양권의 신축주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 양도세 비과세됩니다. 

  2) 상속받은 분양권과 일반주택

    상속받은 분양권과 그 밖의 주택(상속개시 당시에 보유한 일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 양도세 비과세됩니다.

• 공동상속분양권의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인, 최연장자의 순서로 공동상속분양권을 소유한 것으로 본다.
• 상속개시 당시에 피상속인이 2 이상의 분양권을 소유한 경우 소유한 기간이 가장 긴 1분양권, 상속인이 선택하는 1분양권의 순서로 1분양권만 해당한다.

  3) 동거봉양, 혼인 합가로 인한 분양권과 일반주택

• 동거봉양 : 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 최초양도주택은 양도세 비과세됩니다.
• 혼인 : 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 최초양도주택은 양도세 비과세됩니다.

  4) 국가등록문화재 또는 이농주택과 일반주택과 분양권

• 국가등록문화재 또는 농어촌주택 중의 이농주택과 그 밖의 주택(일반주택) 및 분양권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 위의 일시적 1주택1분양권 양도세 비과세 특례를 적용한다.

 분양권 소유자 양도세 비과세 신고시 제출서류

  일시적 1주택1분양권 양도소득세 비과세 특례를 받고자 하는 자는 양도세 신고할 때에 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서와 함께 아래의 서류를 제출해야 합니다.

• 주민등록증 사본
• 주택공급계약서
• 어업인, 농업인임을 입증할 수 있는 서류
• 신고인의 동의 필요서류 : 주민등록표 등본, 토지 및 건축물대장등본

  이상에서 주택과 분양권을 소유하고 있는 자가 종전주택 또는 일반주택을 양도하는 경우의 양도소득세 비과세특례를 살펴 보았습니다. 분양권과 조합원입주권을 포함하는 일시적2주택 양도세 비과세는 거주이전의 자유를 실현하기 위한 1세대1주택 특례에 해당하는 것으로 잘 활용하여 부자되시길 바랍니다.