주택분 종합부동산세 세액계산과 절세방안?

  종합부동산세란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 매년 12월1일에서 15일 사이에 과세되는 세금입니다. 이번에 포스팅할 주제는 주택분 종합부동산세에 대한 세율과 세액계산방법 등을 알아보고 종부세 절세방안을 찾고자 합니다.

주택분 종부세 절세방안

종합부동산세 납세의무자:

  주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구)과 주거용 오피스텔에 대한 주택분 재산세 납세의무자가 해당되며, 일정한 임대주택,미분양주택,사원주택,기숙사,어린이집용 주택 등은 종부세 과세대상이 아닙니다.

주택분 종부세 과세표준: 

  종합부동산세 과세표준의 계산은 과세유형별 전국합산 공시가액에서 공제금액을 제한 금액의 공정시장가액비율을 곱하여 산출하며, 2023년도 공정시장가액비율은 주택 60%, 토지 100% 입니다.

주택분 과세표준 = [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 9억 원(1세대1주택자 12억원, 법인 0원)] × 60%

 

※ 종부세법상 1세대1주택자란 거주자인 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우의 그 주택소유자를 말하며, 부부 공동으로 1주택만을 소유한 경우와 세대원 중 1인이 일시적2주택의 신규주택, 5년 이내의 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대1주택자로 본다.  또한 혼인한 날로부터 5년, 동거봉양 합가한 날로부터 10년 동안은 각각 1세대로 본다. 

종합부동산세 세율:

종합부동산세 과세표준	2주택 이하 세율	누진공제액	3주택 이상 세율	누진공제액
~ 3억원 이하	0.5%	없음	0.5%	없음
3억원 ~ 6억원 이하	0.7%	60만원	0.7%	60만원
6억원 ~ 12억원 이하	1.0%	240만원	1.0%	240만원
12억원 ~ 25억원 이하	1.3%	600만원	2.0%	1,440만원
25억원 ~ 50억원 이하	1.5%	1,100만원	3.0%	3,940만원
50억원 ~ 94억원 이하	2.0%	3,600만원	4.0%	8,940만원
94억원 초과 및  법인	2.7%	10,180만원	5.0%	18,340만원

 

   ※ 주택수 계산에서 제외되는 주택 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택, 사원용주택등

    ☞ 사원용주택등에는 사원용주택(공시가6억원이하), 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택(5년 이내), 대물변제 받은 미분양주택(5년 이내), 어린이집 주택, 연구원용 주택, 등록문화재 주택, 노인복지주택, 멸실예정주택 등이 있습니다. 

 

  ※ 2024.1.10.부동산 대책으로 종부세 계산시 주택수에서 제외되는 주택은 ① 전용 85㎡이하의 비수도권 준공후 미분양주택(취득가 6억원이하)과 ② 전용 60㎡이하의 소형 신축주택(취득가 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하, 아파트 제외)을 2024.1월부터 2025.12월말까지 최초 매수할 경우입니다.

종합부동산세 세액계산:

종부세 산출세액 = (과세표준×세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액

종부세 납부할 세액 = 종부세 산출세액 - 세액공제(1세대1주택자) - 세부담 상한 초과세액

 

  1) 1세대1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율

• 1연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
• 2보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

  ※ 보유기간 계산할 때의 취득시기는 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일) 이다.

 

  2) 세부담상한 초과세액 = (재산세 + 세부담상한전 종부세액) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }

  ※ 세부담상한전 종부세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)

 

주택분 종합부동산세 절세방안:

1) 개인별 또는 공동명의로 소유를 분산하여 최고세율을 낮추고 공제금액을 높인다.

• 다주택자는 가족 명의를 활용하여 소유를 분산한다.
• 법인은 3주택 이상일 경우 법인을 추가 설립하여 3주택 이상의 중과세율을 피한다.
• 고가의 1주택자는 부부공동명의로 하여 공제금액을 12억원에서 18억원으로 높인다.

2) 1세대1주택자는 장기보유하여 연령별, 보유기간별 세액공제 최대80%까지 받는다.

 

3) 과세기준일인 6월 1일을 피하여 기준일 이후에 취득하거나 기준일 이전에 양도하여 과세를 피한다

 

4) 일정요건을 충족한 주택은 9월16일에서 30일 사이에 합산배제 신청을 하여 종부세 과세대상을 피한다.

• 장기임대주택, 사업자의 사원용주택, 기숙사, 가정어린이집 주택, 등록문화재 주택, 노인복지주택 등

  이상에서 부자 세금이라는 종합부동산세에 대하여 세액계산방법과 절세방안을 주택분에 한하여 포스팅하였습니다. 2023년 종합부동산세 세법개정으로 주택분 기본공제금액이 상향되고 세율이 인하되어 종부세 납세의무자의 과세액이 크게 줄어들었지만 그래도 절세방안을 잘 이용하여 부자되시길 바랍니다. 감사합니다.