부동산 취득시 보유시 양도시의 단계별 절세전략

부동산 세금절세전략

  절세 전략은 여러 가지 방법과 전략을 활용하여 세금 부담을 최소화하는 것을 의미하며, 법적으로 허용되는 한도 내에서 세금 부담을 최소화하고, 투자 수익을 극대화하는 것을 목표로 합니다. 부동산의 절세 전략은 취득시 보유시 양도시의 각 단계별로 다양한 절세전략이 존재하며, 각각의 전략은 개인의 상황과 목표에 따라 다를 수 있습니다.

1 부동산 취득시 절세전략

   취득세의 절세전략:

• 취득세는 취득한 날을 기준으로 계산되므로, 부동산의 가격 변동을 고려하여 최적의 취득 시기를 선택하거나 공.경매를 이용하여 저렴한 부동산을 취득한다.
• 시장에 따라 취득세율이나 취득세 산출 기준이 변경될 가능성을 고려하여 적절한 시기에 부동산을 취득할 수 있다.
• 주민등록표상의 세대 기준으로 주택수를 판정하고 주택수에 따라 다주택자의 중과세율이 적용되므로 자녀들과 세대분리를 검토한다
• 소형저가주택 또는 생애최초주택, 출산부부 주택 등의 취득으로 취득세 감면혜택을 받을 수도 있다. 
• 부동산 매매, 증여, 상속 등의 경우에 각각 다른 취득세율이 적용되므로, 적절한 경로를 선택하여 취득세를 최소화할 수 있다.

2. 부동산 보유시 절세전략

   재산세의 절세전략:

• 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이 매년 6월1일이므로 취득과 양도의 잔금일을 조정함으로 과세 여부를 결정할 수 있다 
• 2주택 이상의 다주택자는 주택임대사업자를 등록하여 재산세의 감면과 면제 혜택을 받을 수 있다. 
• 재산세는 부동산 종류와 특성에 따라 과세하는 방식과 세율을 달라진다. 따라서 중과 대상 토지와 사치성 건물 등의 용도변경으로 저율의 세율 적용을 도모한다.
• 주택연금 가입으로 25%의 재산세 감면혜택도 고려하여 재산세 부담을 줄여본다. 

   임대소득세 절세전략:

• 임대 소득 과세 최적화: 임대 소득에 대한 세금 부담을 최소화하기 위해 적절한 임대 조건과 계약을 설정하고, 비용을 최적화할 수 있습니다. 
• 부동산 담보 대출 이용: 주택을 담보로 대출을 받아 취득에 활용한 경우, 이자 지출이 필요비용으로 공제 대상이 될 수 있습니다. 이를 통해 세금 부담을 줄일 수 있습니다
• 공제 가능한 비용 최대화: 부동산을 보유하는 과정에서 발생하는 관리비, 유지수선비, 보험료 등의 비용을 최대한 공제할 수 있도록 관리하여 실제로 과세되는 임대소득세를 절세할 수 있습니다.
• 주택임대사업자의 등록: 등록임대주택의 연 2천만원 이하는 분리과세로 소득세 신고할 때 필요경비(60%) 및 추가공제(400만원) 혜택을 받을 수 있습니다. 

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   종합부동산세의 절세전략:

• 종합부동산세는 개인별로 주택수를 판정하고 합산하여 과세하므로 가족간에 공동명의 또는 분산소유하는 것으로 하여 종합부동산세를 절세한다.
• 주택의 경우 3주택부터 중과세율을 적용하므로 다주택자는 주택임대사업 등록을 적극 고려한다.

3. 부동산 양도시의 절세 전략

   양도소득세의 절세전략:

• 보유 기간 연장: 부동산의 보유 기간이 3년 이상부터 양도소득세 계산할 때 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 고가주택의 경우 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지, 다른 부동산의 경우 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용받아 양도소득세가 감면됩니다.
• 양도소득세 비과세와 감면 혜택 활용: 1세대 1주택, 일시적2주택, 거주주택, 대체주택 등 주택을 양도하고 발생한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 일정 조건을 충족하는 주택의 양도세는 일정비율 감면을 받을 수 있습니다.
• 부동산 소재 지역의 고려: 조정대상지역, 비조정대상지역, 도시지역 아닌 읍면지역 등 부동산의 위치에 따라 주택수의 계산과 세율의 적용이 달라질 수 있으므로 취득 시점과 소재 지역을 고려하여 양도 여부를 결정해야 합니다. 
• 세법의 적용범위 확인: 부동산 양도소득세의 경우 세법의 적용범위가 중요합니다. 세법의 변경이나 개정에 따라 적용범위가 변할 수 있으므로, 이를 주의 깊게 확인하여 최적의 전략을 수립해야 합니다.
• 법인 구조의 활용: 부동산을 개인이 아닌 법인 구조로 보유할 경우, 법인 세율이 개인 소득세율보다 낮을 수 있습니다. 따라서 양도소득세를 최소화하기 위해 법인 소유를 활용할 수 있습니다.

 

  이상으로 부동산의 취득시 보유시 양도시의 각 단계별로 절세전략을 대략적으로 설명드렸으며, 다음에는 각 세목별로 절세방법에 대하여 자세히 포스팅할 예정입니다. 그리고 이러한 부동산의 취득시 보유시 양도시의 단계별 절세전략들은 전문가의 조언과 세무사 또는 회계사의 도움을 받아 구체적으로 계획되어야 합니다. 또한, 부동산 관련 세법과 규제는 수시로 상황이 변할 수 있으므로 주기적인 검토가 필요합니다. 감사합니다.