부동산 임대소득세 과세대상과 소득금액계산, 산출세액은

부동산임대소득세 계산

    부동산을 임대하게 되면 사업소득에 해당하므로 원칙적으로 사업자 등록을 하고 소득세와 부가가치세를 신고 납부하여야 하며, 부동산을 임대하여 얻은 소득은 종합소득세 대상이므로 다음연도 5월31일까지 다른 소득과 합산하여 소득세 신고를 하여야 한다. 다만, 일부 임대소득에 대하여는 비과세 및 감면을 하는 제도를 두고 있는데, 부동산 임대 관련하여 소득세 과세대상과 소득금액 계산 및 산출세액에 대하여 2024년도 소득세법을 기준으로 설명하고자 한다.

과세대상 임대소득

    거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 월세, 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입하여 소득세 과세대상으로 하나, 아래에 해당하는 소득에 대하여는 소득세를 비과세한다.

• 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득
• 1개의 주택(기준시가 12억원 이하 주택)을 소유하는 자가 주택을 임대하고 받는 소득

부동산임대 소득금액과 산출세액의 계산

  1) 부동산임대 소득금액 계산 :

      정상적인 임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요되는 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

 

    ① 장부를 배치.기장하고 있는 사업자의 부동산임대소득금액 = 연간총수입금액 - 필요경비

• 총수입금액 : 부동산 등의 대여로 인하여 년간 수입하였거나 수입할 금액의 합계로서 임대료, 간주임대료, 관리비수입 등이 해당한다.
• 필요경비 : 총수입금액을 얻기 위해 필요로 하는 경비로서 부동산의 수리비, 유지관리비, 제세공과금, 직접 사용된 부채에 대한 지급이자, 손해보험료 등이 해당한다.

    ② 장부를 비치.기장하지 않은 사업자의 소득금액은 기준경비율적용 대상자와 단순경비율적용 대상자로 나누어 계산되며, 이 경우 무기장가산세 등의 부담이나 결손금액 발생해도 인정 못받는 불이익을 볼 수 있다.

• 기준경비율적용 대상자의 소득금액은  '수입금액 - 주요경비 - (수입금액 x 기준경비율)'과 '<수입금액 - (수입금액 x 단순경비율)> x 배율' 중 작은금액이다
• 단순경비율적용 대상자의 소득금액은 '수입금액 - (수입금액 x 단순경비율)'로 계산한 금액이다

  2) 종합소득과세표준 확정신고 :

     해당 과세기간에 이자,배당,사업,근로,연금,기타 소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득 과세표준을 다음연도 5월1일부터 5월31일까지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.  

    ※ 임대소득과세표준 = 임대소득금액 - 소득공제(기본공제, 추가공제, 연금보험료공제, 주택담보노후연금 이자비용공제 등)

  3) 종합소득 산출세액의 계산 :

     거주자의 임대소득에 대한 소득세는 임대소득과세표준에 다음의 소득세율을 적용하여 계산한 금액을 종합소득산출세액으로 한다.

소득세율과 누진공제액

상가임대 소득금액 계산

    ★ 상가임대 소득세 과세대상:

     상가를 임대한 경우의 임대소득금액은 월세 뿐만 아니라 보증금등도 포함한다. 보증금에 대하여는 국세청장이 고시하는 정기예금이자율(2022년 1.2%, 2023년 2.9%, 2024년 3.5%) 만큼 간주임대료라는 임대수입이 생기는 것으로 가정하여 소득세와 부가가치세를 과세하고 있다.

• 상가임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료
• 선세금에 대한 총수입금액 = 선세금 x (해당연도 임대기간 월수 ÷ 게약기간 월수)
• 간주임대료 = 보증금등의 적수 x 이자율(2023년 2.9%) ÷ 365

주택임대 소득금액 계산

  1) 주택임대 소득세 과세대상 :

     주택을 임대한 경우의 임대소득금액은 고가주택 보유자 또는 2주택 이상의 보유자가 주택을 임대하여 받는 월세소득과 다음의 경우에 주택을 임대하고 받은 보증금등에 대한 간주임대료를 소득세 과세대상으로 한다.

• 부부합산 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우
• 2주택(해당 과세기간의 기준시가 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외한다)을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원 이상인 경우 
• 주거 전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026.12.31.까지 주택 수에 포함하지 아니한다.

  2) 주택임대소득의 과세대상 흐름도

주택수(부부합산)	임대주택 내역	월세 과세여부	간주임대료 과세여부	비   고
1주택 보유	고가주택 아님	비과세	비과세
고가1주택 보유	기준시가12억원 초과	과세	비과세
2주택/고가2주택 보유	3억원초과 보증금	과세	비과세/고가2주택과세	고가2주택 간주임대료
3주택 보유	3억원초과 보증금	과세	과세	40㎡초과 간주임대료

  3) 주택임대 과세대상 소득금액 계산

• 월세는 연간합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 계산한다.
• 부부합산 고가주택 2채, 비소형주택 3채 이상 소유자의 전세금 또는 보증금을 받는 경우에 간주임대료는 보증금등 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 정기예금이자율 2.9%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입하는 것으로 계산방법은 아래 표의 공식과 같다.

주택의 간주임대료 계산방법

• 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산은 단독명의 주택, 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하고 월세를 합산하여 각 공동명의 주택별로 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분한다.
• 보증금등 합계액이 변동하는 경우 간주임대료 계산은 변동하는 임차기간별로 임대보증금의 적수가 가장 큰 주택의 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산한다.

분리과세 산출세액의 계산(소득세법 제54조의2) 

    주택임대소득 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 산출세액을 계산할 수 있으며, 여기서는 등록임대주택과 미등록임대주택에 대한 분리과세 산출세액의 계산방식를 알아본다.

  1) 등록임대주택:

    지방자치단체와 세무서에 모두 임대사업으로 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않은 임대주택에 해당하는 것으로 아래와 같이 산출세액이 계산됩니다.

• 총수입금액 = 월세 + 간주임대료
• 임대소득과세표준 = 총수입금액 - 필요경비(총수입금액의 60%) - 추가공제 400만원
• 산출세액 = 임대소득과세표준 x 14%

  2) 미등록임대주택:

    지방자치단체와 세무서에 등록하지 않고 민간에서 임대하는 임대주택으로 아래의 산식으로 산출세액을 계산합니다.

• 총수입금액 = 월세 + 간주임대료
• 임대소득과세표준 = 총수입금액 - 필요경비(총수입금액의 50%) - 추가공제 200만원
• 산출세액 = 임대소득과세표준 x 14%

이상에서 부동산임대와 관련하여 과세대상, 임대소득금액 계산과 산출세액 등에 대하여 살펴보았는데, 2023.12.31.자 개정으로 전용면적 40㎡ 이하 기준시가 2억원 이하의 소형주택이 2026년말까지 주택수에서 제외되고 고가주택이 아닌 2주택자까지 보증금등에 대한 간주임대료가 비과세되어 전세갭투자 다주택자의 세금부담이 크게 완화된 듯합니다.