전세사기피해 유형과 예방책을 실무 중심으로

실무자의 입장에서 본 전세사기피해 예방책

   공인중개사로서 중개업을 영위하고 있는 입장에서 2022년부터 최근까지 이슈화되고 있는 서민들의 전세사기피해에 대한 뉴스를 들을 때마다 좀더 세심히 체크하지 않았을까 하면서도 빌라왕 같은 전세사기 임대인에게 큰 분노를 느낍니다. 전세사기피해에 대한 많은 여론으로 현업에서는 고객들이 빌라, 오피스텔 및 다가구주택에 대한 전세를 기피하게 되어 이들 주택에 대한 저렴한 전세물량은 넘쳐나고 있으나 실제 계약이 잘되고 있지 않으며, 물량 적은 아파트에 대한 전세가는 고공행진을 거듭하여 2022년도 부동산 최고활황기 때의 금액에 근접하고 있는 상황입니다.  이에 실무적으로 전세사기피해의 유형들을 살펴보고, 어떤 점들을 체크하면 이러한 전세사기피해를 예방할 수 있는지에 대하여 예방책을 실무 중심으로 포스팅해 보고자 합니다.

전세사기피해의 유형들

  1) 깡통전세 사기피해 : 

      주택경기 활황기의 높은 전세금액으로 전세계약을 체결하였으나 최근의 주택경기 불황으로 주택가격과 전세금액이 하락하여 임대인이 전세보증금 차액을 반환할 능력이 없어 일어나는 역전세와는 달리, 깡통전세 시기피해는 임대인이 감정평가사, 부동산중개업자 또는 대출금융기관과  짜고 주택가격을 높게 속여서 주택가격 보다 높은 전세금액으로 계약하도록 유도하여 또는 전세대출을 받도록하여 보증금을 챙긴 후 전세기간 종료 때에 실제 주택가격이 전세가 이하로 하락하면 전세금을 돌려받지 못하는 경우의 피해입니다.  이는 신축빌라, 오피스텔, 다가구주택 등의 첫입주할 때처럼 시세 파악이 어려운 신축주택으로 신축의 깨끗한 화려함에 반한 신혼부부 등 사회초년생들의 경우에 많이 피해를 보고 있어 더욱 유감스럽습니다.

  2) 임대인 변경 또는 근저당설정 사기피해

      집주인이 신축빌라 등의 주택가격을 부풀려서 주택가격과 차이 없거나 실제 주택가격 이상의 가격으로 전세계약을 체결한 후 자본력이 전혀 없는 임대인으로 명의를 변경하여 차액을 배분하고 먹튀함으로 전세 만기시에 보증금을 반환받을 수 없도록 하거나, 주택임대차보호법상 대항력의 허점을 이용하여 전세계약을 체결한 당일에 근저당을 설정하고 방치하여 공경매에 이르게 되도록하여 임차인이 전세보증금을 전액 반환받지 못하는 최악의 사기피해입니다.  이런 사기범에게는 강력한 중벌로 징벌하는 것이 필요할 듯 합니다.  

  3)  중복계약 사기피해

       건물관리인 또는 부동산 중개업자 및 중개업 실장이 집주인 임대인과 월세계약의 대리권을 위임받아 임대인에게는 월세계약서를 보내고 실제 임차인과는 전세계약을 체결한 후 보증금을 횡령하고 도주하여 잠적함으로 전세계약한 임차인이 피해를 보는 경우로 임대인에게 이중계약의 과실이 없다면 전세보증금을 반환받을 수도 없습니다.

  4) 신탁부동산 사기피해

      집주인이 과다 대출 등의 사유로 주택을 신탁회사 명의로 이전등기해 놓고 부동산중개업자 등과 결탁하여 신탁회사의 동의없이 전세계약을 체결함으로 신탁회사의 퇴거요청으로 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 피해입니다. 주택의 등기사항전부증명서  갑구에 소유권이 OO신탁회사 명의로 표시되어 있다면 신탁원부를 통하여 선순위 채권 및 금지행위의 내용을 확인하고 신탁회사의 동의를 받은 후에 전세계약을 해야하고 아무리 저렴하고 맘에 드는 주택이라도 임대인의 말만 믿고 계약해서는 안되겠습니다,

  5) 무자본갭투자 사기피해

     자본력이 약한 집주인이 부동산가격 상승을 믿고 매매가와 전세가 차이가 적은 오피스텔, 신축빌라 등에 대하여 전세보증금을 이용한 갭투자의 반복으로 다수의 주택을 소유하게 되었으나, 부동산가격 하락으로 전세가격이 하락함에 따라 전세보증금으로 돌려막기 불가능하게 되어 다수의 임차인들이 보증금을 반환받을 수 없게 된 피해입니다.

  6) 기타의 전세사기피해

• 집주인이 동일 주택을 이중 삼중으로 전세계약을 체결한 경우,
• 고시원, 근생시설, 옥탑방 등과 무허가 또는 위반 건축물을 속이고 전세계약한 경우,
• 미납국세 지방세 및 미납 임금채권을 속여서 전세계약한 경우,
• 계약시 선순위 근저당의 말소조건을 미이행한 경우,
• 다가구주택의 선순위 보증금 허위고지한 경우 등

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전세사기피해 예방책

    임차인은 위에서 언급하듯이 여러 경우의 전세사기 피해를 입을 수 있으며,  이러한 모든 전세사기를 예방할 수 있도록 아래에 나름대로 전세사기피해에 대한 예방책을 나열하였으니 세심한 주의를 요합니다. 

 

  1) 해당 지역에 중개업 등록 2년 이상된 공인중개사와 계약한다

• 중개물건에 대한 설명 권한이 없는 중개실장과의 계약 절대 사절한다
• 해당지역에 2년 이상 영업을 했기에 중개물건 및 주변지역애 대한 역사에 해박하다.
• 향후에도 그 자리에서 계속 영업할 가능성이 크기에 사기 염려가 적다.

  2) 고평가된 주택의 전세계약을 피한다.

• 근저당 등의 채권최고액 과 전세보증금의 합계액이 KB시세 등의 70% 이내인 주택만 전세계약한다.
• 신축빌라 등의 경우는 주변 2~3개 부동산에 시세를 탐문한다.
• 시세와 전세가의 차이가 작은 오피스텔 등은 근저당 등의 하자없는 물건만 전세계약하고 가능한 전세금반환보증에 가입한다  

  3) 등기사항전부증명서, 건축물대장 등의 계약일 현재 사실을 세심히 확인한다.

 

     ① 등기사항전부증명서상의 소유자, 신탁등기, 압류, 가압류, 근저당, 전새권 등의 권리사항 체크하라

• 계약서에 "잔금일 익일까지 하자없는 현재 상태의 등기사항을 유지해야 하며, 만약 근저당 등의 하자를 설정시에는 계약은 즉시 해제되고 임대인은 임차인에게 계약금의 배액 이상으로 손해배상해야 한다"는 특약 설정한다 
• 근저당 말소 및 감액 신청 등의 조건 계약은 잔금일에 그 자리에서 상환 및 말소 등기 신청을 확인하고 인터넷등기소에서 실시간 등기신청 사건조회를 통해 확인하라

     ② 건물물대장상의 용도,동호수와 면적, 위반건축물 여부를 체크하라

• 용도, 동호수, 면적 등 주택의 표시내용이 계약서 및 확인설명서와 일치하는지 확인하라
• 건축물대장상의 위반건축물은 보증보험 가입에 제한이 있으니 반드시 확인하라

    ③ 임대인의 국세, 지방세 미납여부와 선순위보증금을 확인하라

• 임대인의 국세, 지방세 완납증명서로 체납 여부를 확인하라
• 임대인이 사업자인 경우 미납 임금체권이 있는지 확인하고 기재한다
• 다가구주택인 경우 확정일자 현황 또는 전입세대열람원으로 선순위 보증금 규모를 확인하여 전세계약의 안전성을 확인하라
• 다가구주택의 채권최고액과 본계약 포함하는보증금 등 선순위채권의 합계액이 공정주택가격의 126% 범위 이내여야 보증보험 가입이 가능하다

   4) 임대인의 신분을 확인한다

 

     등기사항증명서상의 소유자와 임대인이 일치하는지 주민등록증 또는 운전면허증 등 신분증과 대조하여 확인하라

• 상황에 따라 의심되는 상황에서는 신분증을 주민등록증은 '정부24', 운전면허증은 '경찰청교통민원24'에서 진위여부를 확인하라
• 위임장을 가진 대리인과는 가능한 피하되, 부득이하게 대리인과 계약할 경우는 집주인과 직접 통화하여 진위 및 계약내용을 확인하고, 계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금하세요

  5) 확정일자와 전입신고를 한다

 

     전세계약 후 30일 이내에 관할 주민센터에서 임대차계약신고 및 확정일자를 받고 잔금일 당일에 전입신고를 한다

• 전입신고를 한 날의 익일 0시부터 대항력이 발생하고 채권의 우선순위가 결정된다
• 시간의 제약으로 주민센터의 방문이 어려우면 인터넷 '정부24'에서도 전입신고를 할 수 있다
• 대출이 없고 선순위가 없는 주택의 경우는 확정일자와 전입신고로서 대항요건이 확실시 되나, 향후 주택가격 등의 하락으로 보증금반환에 대하여 의심이 될 경우에는 전세보증금반환보증에 가입하기를 권한다.

   6) 전세대출 및 보증보험 가입시 임대인에 협조를 특약한다.

 

      전세대출과 보증보험 가입은 전세계약서 작성 후에 신청하게 되기에, 임차인은 사전에 구두로 은행 및 보증보험회사 등과 협의를 하여 신용이나 자격 등에는 문제가 없음을 확인하였으나 임대인 또는 전세계약한 주택의 하자로 인하여 대출이 승인되지 않거나 보증보험 기입이 불허될 경우를 대비하여 계약서에 "임대인은 전세대출 등에 적극 협조하며 임대인 및 목적물의 하자로 승인이 불허될 경우는 계약은 무효로 하며 계약금 등을 즉시 전액 반환하기로 한다"는 특약을 한다.

 

이상으로 공인중개사로서 다년간 중개업에 종사한 실무경험을 바탕으로 전세사기피해 유형들과 예방책을 포스팅하였으니 참조하시어 향후에는 이런 전세사기피해가 더이상 없기를 기원합니다. 그리고 만약 부족한 점에 대해 조언을 해주실 분은  댓글로 남겨주시면 감사드리겠습니다. 감사합니다.