농지 교환 분합의 양도세 비과세와 농지대토의 양도세 감면

겨울에 찍은 눈덮힌 대토농지

   읍 면지역의 시골 농지소재시에서 생업으로 조용히 농사를 업으로 살아가던 중 협의매수 수용 또는 교환 당하면 억울하겠죠?  더구나 본인의 의지와 상관없이 어떤 사유로 농지를 교환 또는 분합하게 될 경우 그 발생하는 양도소득세를 모두 부과한다면 더욱 억울하겠죠? 따라서 과세권자는 일정한 사유와 목적이 등의 요건이 충족하는 바에 따라 과세권을 포기하는 양도소득세 비과세 또는 과세권을 일시적으로 유보하는 양도소득세 감면의 규정을 두고 있습니다.  오늘은 소득세법 제89조 제1항과 조세특례제한법 제70조를 중심으로 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 양도소득세 비과세 제도와  농지대토에 대한 양도소득세 감면 제도에 대하여 자세히 알아보고자 합니다.

1. 농지의 교환 또는 분합의 양도세 비과세

   다음의 어느 하나에 해당하는 농지(주거지역 등으로 편입되거나 환지예정지의 지정을 받고 3년이 지난 농지는 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1이하인 경우 양도소득세를 비과세한다.

 

  1) 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

  2) 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

  3) 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지로 교환에 의해 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에서 거주하면서 경작하는경우에 한하며, 아래의 경우는 예외로 인정한다.

• 만약 새로운 농지 취득후 3년 이내에 협의매수 수용되는 경우는 3년 이상 거주하면서 경작한 것으로 본다. 
• 또한 새로운 농지 취득후 3년 이내 소유자가 사망하고 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 경우는 피상속인과 상속인의 경작기간을 합산한다.  

  4) 농어촌정비법,농지법,농지관리기금법,농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

링크 농지의 종류와 자경농지 연결 버튼

 

2. 농지대토의 양도세 감면

   농지 소재지에 4년 이상 거주한 거주자가 직접 경작한 토지(4년 이상 재촌자경한 농지)를 경작상의 필요에 의하여 아래의 대토대상 농지로 대토함으로 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.  단, 해당 토지가 주거지역 등에 편입되거나 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우는 편입되거나 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 감면한다.

 

  1) 재촌자경이란 농지가 소재하는 시군구와 그 인접한 시군구 또는 해당 농지로부터 직성거리 30킬로미터 이내의 지역(농지소재지)에 거주(재촌)하는 자가 농작물의 경작 또는 다년생의 재배에 상시 종사하는 것 또는 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 재배(자경)하는 것을 의미한다.

 

  2) 대토대상 농지는 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 ① 종전의 농지의 양도일로부터 1년(협의매수 수용되는 경우는 2년) 내에 새로운 농지를 취득하여 그 취득한 날로부터 1년 내에 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작을 개시한 경우로 또는 ② 새로운 농지의 취득일로부터 1년 내에 종전의 농지를 양도한 후 양도일로부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시한 경우로, 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 이상인 경우로 한정하고 아래의 어느 하나에 해당하는 농지여야 한다.

• 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 3분의 2이상일 것
• 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상일 것

  3) 경작기간의 계산은 아래와 같다.

• 새로운 농지를 취득한 후 4년 이내에 협의매수.수용되는 경우는 4년 동안 농지소재지에 거주하면서 격작한 것으로 본다
• 새로운 농지를 취득한 후 합산 경작기간이 8년이 되기 전에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 상속인의 경작기간을 합산한다.
• 소득세법 제19조2항에 따른 사업소득금액과 소득세법 제20조2항에 따른 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간과 소득세법 제24조1항에 따른 사업소득 총수입금액이 복식부기의무대상소득(3억원, 1.5억원, 7500만원) 이상인 과세기간은 경작기간에서 제외한다.

  4) 농지대토에서 제외되는 토지는 양도일 현재 특별시,광역시 또는 시지역(읍면지역 제외)에 있는 농지 중 주거지역,상업지역,공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지와 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정받은 날로부터 3년이 지난 농지는 양도소득세 감면을 적용하지 아니한다. 

   다만, 대규모개발사업 또는 공공기관 개발사업으로 인하여 주거지역 등에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 경우와 부득이한 사유에 해당하는 경우는 제외되지 않는다.

 

  5) 양도소득세의 감면신청은 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출해야 한다

 

  6) 감면받은 양도소득세의 납부 

      양도소득세 감면을 적용받은 거주자가 아래의 사유가 발생할 경우 그 달의 말일부터 2개월 이내에 감면받은 양도소득세와 이자상당액을 가산하여 납부하여야 한다.

• 종전의 농지의 양도일로부터 1년(협의매수 수용의 경우 2년) 내에 새로운 농지를 취득하지 않거나 새로 취득하는 농지의 면적 또는 가액이 위 조건에 해당하지 않을 경우
• 새로운 농지의 취득일(또는 종전의 농지의 양도일)부터 1년 이내에 새로운 농지를 재촌자경하지 아니하는 경우
• 새로운 농지와 종전의 농지 경작기간 합산한 기간이 8년 미만인 경우
• 새로운 농지의 경작을 개시한 후 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 상기한 소득세법상의 합계금액을 초과하는 과세기간이 있는 경우 

  이상으로 농지의 교환 또는 분합으로 인한 양도소득세 비과세와 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 살펴보았습니다. 농지, 감면한도, 농지소재지, 직접경작 및 대통령령에서 정하는 소득 등은 자경농지의 양도세 감면에서와 동일하오니 위에 링크한 농지의 정의 및 자경농지 양도소득세 감면을 참조하시기 바랍니다.

  단지 자경농지는 양도일 현재 농지가 아니어도 8년 이상 재촌자경한 적이 있는 농지에 대한 것이나, 농지대토는 양도일 현재 농지인 상태에서 4년 이상만 재촌자경하면 가능하다는 점에서 차이가 납니다. 감사합니다.