부동산 취득시 자금출처조사와 증여세,자금조달계획등 정리

 

부동산 자금출처조사에 대하여

 

  우리나라는 부동산을 주거의 개념으로 보지 않고 투자의 개념으로 보는 경향이 강합니다. 부동산 가격이 상승하여 투자 수익이 발생함에 따라 소득원이 없는 자녀들에게 부동산을 편법 증여하는 일도 많아지고 있습니다. 이에 부동산 취득 자금을 조사하여 편법 증여를 방지하고 증여 재산 공제금액을 초과하는 금액에 대하여 증여세를 추징하기 위한 자금출처조사에 대하여 자세히 알아보고자 합니다.

     

1. 자금출처조사 개념

    자금출처조사란 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사 받게 되는 것을 말하며, 조사 결과 취득자금의 출처를 소명 제시하지 못하면 증여받은 것으로 보기 때문에 증여세를 물어야 한다. 이 때 자금출처조사는 단순히 증여받은 자의 재산이나 소득으로 소명해서는 안되며 실질적으로 부동산 취득자금을 어떻게 마련했는지 금융권 대출, 타인으로부터의 차입금 및 임차보증금을 포함하여 금융거래, 계약서 등의 자료로 소명해야 한다.

  1) 부동산 취득자금의 소명

• 취득자금이 10억원 미만이면 자금출처의 80% 이상 소명 확인이 되고
• 취득자금이 10억원 이상이면 소명하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우 전체를 소명한 것으로 본다.

    ※ 개인간의 금전거래의 경우 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실 소명 안되고 예금통장사본, 무통장 입금증 등 금융거래 자료를 함께 제출하여 소명해야한다.

  2) 증여추정(자금출처조사) 배제 기준금액(상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조)

     재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 아래의 기준금액에 미달하고, 취득자금과 채무상환자금의 합계액이 총액한도에 미달할 경우에는 증여추정을 배제한다.

구  분	주택 취득	기타재산 취득	채무상환	총액한도
30세 미만	5천만원	5천만원	5천만원	1억원
30세 이상	1.5억원	5천만원	5천만원	2억원
40세 이상	3억원	1억원	5천만원	4억원

 

  3) 자금출처조사 대상자의 선정

     지방국세청장(조사국장) 또는 세무서장은 '국세기본법' 제81조의6에 따라 대상을 선정하여 자금출처조사를 할 수 있으며, 실지조사 대상자가 배우자 또는 직계존비속으로 부터 증여받은 혐의가 있을 경우에는 배우자 또는 직계존비속을 조사대상자로 동시에 선정할 수도 있다.

  4) 자금조달계획서 자금출처 의심사례

    정부는 조정대상지역 내 주택 및 비규제지역 내 6억원 이상 주택을 취득하게 되면 계약일로부터 30일 이내에 주택자금조달계획서를 신고하도록 하여 취득단계부터 취득자금의 조달 흐름을 파악하고 있다. 이 자금조달계획서가 최근 자금출처조사 선정에 중요한 기준이 되고 있어 작성에 주의해야 한다.

• 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유
• 소득금액이 크지 않은 20, 30대가 현금, 예금액 등 자기자금 과다보유
• 대출규제 초과하는 임대보증금 포함 주택 매수자가 주택담보대출 실행
• 자금조달 지급방식에 현금지급 과다
• 특수관계인(가족 등)와의 차용금 과다 

2. 자금출처조사 관련 증여세의 세율

  1) 증여재산 공제금액 :

     ① 증여재산 공제란 거주자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합한 금액으로 아래의 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다.

증여자 구분	배우자	직계존속	직계비속	6촌이내 혈족, 4촌이내 인척	직계존속으로부터 미성년자가 받음
증여공제금액	6억원	5천만원	5천만원	1천만원	2천만원

   

    ② 거주자가 직계존속으로부터 혼인일 전후 2년 이내, 자녀의 출생일 또는 입양일부터 2년 이내에 증여를 받는 경우에는 위 증여공제금액과는 별개로 1억원을 증여세 과세가액에서 공제한다.(법 제53조의2, 2024.1.1.부터 시행)

• 증여공제를 받은 거주자가 약혼자의 사망 등 부득이한 사유로 3개월 이내에 증여자에게 반환한 경우는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 
• 혼인 전에 공제받은 거주자가 증여일부터 2년 이내에 혼인하지 아니한 경우로 2년 되는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 등을 한 경우는 이자상당액을 증여세에 가산하여 부과한다. 
• 증여공제를 받은 거주자가가 혼인 무효가 된 경우로 판결이 확정된 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 등을 한 경우는 이자상당액을 증여세에 가산하여 부과한다.

  2) 증여세의 세율 :

      증여세는 증여세 과세가액에서 증여재산공제금액과 증여재산 감정평가수수료를 뺀 금액인 증여세 과세표준에 아래의 증여세율을 적용하여 계산한 금액("증여세 산출세액")으로 한다.

과세표준	1억원 이하	1억원~5억원이하	5억원~10억원이하	10억~30억원이하	30억원 초과
증여세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진공제액	0	1천만원	6천만원	1억6천만원	4억6천만원

 

  3) 자금출처조사 후 증여세 추징

     소득이 없는 미성년자가 부동산을 취득하거나 채무를 상환하는 등의 증여를 한 혐의가 있는 경우 자금출처조사 배제 기준금액 이내라 하더라도 부동산 취득자금에 대한 사실상의 자금출처를 철저히 조사받게 되고, 조사에서 소명하지 못한 금액이 취득(상환)자금의 20% 이상이거나 2억원 이상인 경우에는 증여한 것으로 보고, 추정된 증여재산가액에 증여공제금액을 차감한 차액에 대하여 증여세율을 적용하여 증여세를 부담해야 한다.

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3. 자금출처 금융보고 및 탈세분석기법

  1) 특정금융거래정보의 보고

      금융정보분석원이 모든 금융기관의 신고에 따라 분석한 의심거래 및 고액현금 거래분석을 통한 데이터를 집계한 후 관계당국에 그 자료를 제공하는 것으로 아래의 제도가 있다.

    ① STR(의심거래 보고제도) : 금융거래와 관련하여 수수한 재산이 불법재산 혹은 자금세탁행위를 하고 있다고 의심되는 합당한 근거가 있는 경우 이를 보고토록하는 제도

    ② CRT(고액현금 거래보고) : 동일인이 동일은행에서 1일동안 1천만원 이상 현금을 입금 또는 출금한 경우 해당거래의 사실을 자동 전산보고토록 한 제도

  2) 소득지출분석시스템(PCI기법)

     차세대국세행정시스템을 통해 일정기간의 소득금액과 자산증가액(부동산 및 금융자산 증가액) 및 소비지출액(신용카드사용 및 해외여행 등)을 비교분석하여 탈루 소득금액을 예측하는 시스템으로 지능적인 탈세를 효과적으로 대응하고 있다.

결론

이상으로 자금출처조사에 대하여 개념 및 조사방법과 증여세 추징 등을 설명드렸습니다. 정부는 일정 조건의 부동산 거래에 대한 자금조달계획서를 징구하여 분석하고 금융거래에 대한 보고제도 및 지출분석시스템을 강화하여 탈루 소득금액을 예방하고 증여세를 추징하고 있습니다. 이에 적극 대체하고 합법적인 거래를 위하여 포스팅하였는 바 도움되길 바랍니다.