부동산 취득세 계산: 과세표준과 취득세율(표준세율,중과세율)

부동산 취득세계산

  우리가 부동산을 취득하여 소유권이전등기를 접수할려면 필수적으로 먼저 취득세를 납부해야 합니다.  취득세란 과세대상의 소유권을 취득하는 경우 그 취득자에게 부과하는 조세로 특별시, 광역시, 도를 주체로 하는 도세인 지방세입니다.  이때 부동산 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간촉에 의한 토지의 조성 등과 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상, 무상을 불문하고 부동산 소유권을 취득하는  일체의 취득을 말합니다. 

  따라서 부동산 취득 및 투자를 할려면 반드시 알아야하는 부동산 취득세 계산에 있어서 과세표준과 취득세율(표준세율, 중과세율)에 대하여 포스팅하고자 합니다.

1. 취득세의 과세대상

   법률에 열거된 취득세의 과세대상 자산은 아래와 같으나, 여기서는 과세대상 중 부동산의 취득세만을 논하기로 한다.

• 토지, 건축물(시설물 포함) 등의 부동산
• 차량, 기계장비, 선박, 항공권에 대한 승계취득
• 광업권, 어업권, 입목
• 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 등의 회원권

2. 부동산 취득세계산 과세표준

    부동산에 대한 취득세는 과세표준(취득당시가액)에 취득세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 본다.

  1) 과세표준의 기준

    취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득당시의 신고가액인 "취득당시가액"으로 하고, 연부로 취득하는 경우는 연부금액을 과세표준으로 한다. 

  2) 무상취득의 과세표준

    부동산등을 무상취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액)인 시가인정액으로 한다.  

    다만, 다음의 경우는 그 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.

• 상속에 따른 무상취득의 경우는 시가표준액
• 시가표준액 1억원 이하의 부동산등을 무상취득(상속은 제외) 하는 경우는 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액
• 시가인정액을 산정하기 어려운 경우는 시가표준액

   ※ 시가인정액이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산 등에 대하여 매매,감정,경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 그 가액이다.(지방세법 시행령 제14조)

 

  ※ 시가표준액이란  '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따라 공시된 가액이다.(지방세법 제4조1항)

  ※ 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 채무부담액은 유상승계취득의 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득의 과세표준을 적용한다.

  3) 유상승계취득의 과세표준

    부동산등을 매매,교환 등의 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당물건을 취득하기 위하여 거래상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 사실상의 취득가격으로 한다.

   다만, 특수관계인 간의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 부당행위계산의 경우는 시가인정액으로 결정할 수 있다.

  4) 원시취득의 과세표준

     부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상의 취득가격으로 하며, 법인이 아닌 자의 건축으로 사실상의 취득가격을 알 수 없을 경우는 시가표준액으로 한다.

3. 부동산 취득세율

  1) 부동산 취득세 표준세율

     부동산 취득세의 취득세율(표준세율)과 부가세율 합계는 아래 표와 같다.

부동산 취득세 표준세율과 부가세율

  2) 부동산 취득세의 부가세

     부동산 취득세의 부가세로는 아래와 같이 농어촌특별세와 지방교육세가 있습니다.

 

    ① 농어촌특별세 : 취득세 표준세율을 2%로 적용하여 산출한 취득세액의 10%에 해당하는 세금을 부과하며, 예외적으로 취득세를 감면받은 경우 취득세 감면세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세를 부과한다.

• 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 국민주택의 취득시와
• 무주택자가 1세대1주택을 상속받는 경우는 농특세 비과세한다.

    ② 지방교육세 : 표준세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 20%에 해당하는 세금을 부과하는 것이 원칙이나, 취득세 중과의 경우나 감면의 경우 등의 경우는 비율을 달리한다.

  3) 부동산 취득세의 중과세율

    부동산 취득세의 중과세율로는 과밀억제권역 안 취득 등과 법인 및 다주택자 취득 등의 경우 중과세율이 있습니다.

 

    ① 과밀억제권역 안 취득 등 중과세율

• 과밀억제권역에서 법인의 본점이나 주사무소 사업용 부동산의 취득 또는 공장 신증설을 위한 사업용 과세물건의 취득하는 경우는 표준세율에 중과기준세율의 2배(4%)을 더한 세율
• 과밀억제권역(대도시)에서 법인의 설립, 지점 설치, 전입 등에 따른 부동산의 취득 또는  공장 신증설함에 따라 부동산의 취득하는 경우는 표준세율의 3배에서 중과기준세율의 2배(4%)를 뺀 세율
• 위 2개의 경우가 동시에 중복적용되는 과세물건의 취득세율은 표준세율의 3배를 적용한다.
• 사치성재산인 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박의 부동산을 취득하는 경우 표준세율에 중과기준세율의 4배(8%)를 합한 세율

    ② 법인 및 다주택자 취득 등 중과세율

• 법인이 주택을 취득하는 경우 표준세율에 중과기준세율의 4배를 합한 세율 : 12%
• 조정대상지역에 있는 1세대 2주택에 해당하는 주택과 조정대상지역 외의 1세대 3주택에 해당하는 주택을 취득하는 경우 표준세율에 중과기준세율의 2배를 더한 세율 : 8%
• 조정대상지역에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택과 조정대상지역 외의 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 표준세율에 중과기준세율의 4배를 합한 세율 : 12%
• 조정대상지역에 있는 3억원 이상의 주택을 무상취득하는 경우 표준세율에 중과기준세율의 4배를 합친 세율 : 12%
• 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 무상취득 표준세율 : 3.5%

구 분	1세대 1주택	1세대 2주택	1세대 3주택 이상	법인, 4주택 이상
조정대상지역 매매	1 ~ 3%	8%	12%	12%
비조정대상지역 매매	1 ~ 3%	1 ~ 3%	8%	12%
조정대상지역 증여	3.5%	12%	12%	12%
비조정대상지역 증여	3.5%	3.5%	3.5%	3.5%

   ※ 취득세 계산에서 1세대는 배우자와 30세 미만의 미혼인 자녀를 포함하여 주민등록표상의 세대를 기준하며 , 주택수에는 임대주택, 주거용오피스텔, 분양권, 입주권 포함되며 공시지가 1억원 이하 소형주택과 농어촌주택은 제외된다.

 

    ③ 위의 다주택자에 대한 추택 취득세 중과세율은 아래 표와 같이 정부의 개정안이 발표되었으나 국회에서 법개정이 안되고 있습니다.

구 분	1세대 2주택	1세대 3주택 이상	법인, 1세대 주택 이상
조정대상지역 주택매매	1 ~ 3%	6%	6%
비조정대상지역 주택매매	1 ~ 3%	4%	6%
조정대상지역 주택증여	3.5%	6%	6%

  ※ 1세대 2주택 이하인자가 소유주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용, 그외는 6% 적용

  4) 취득세율의 특례

    다음의 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율로 산출한 금액으로 한다.

• 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 환매한 경우의 취득
• 상속으로 인한 취득 중 1가구 1주택의 취득과 취득세 감면대상이 되는 농지의 취득
• 법인의 합병으로 인한 취득으로서 합병 후 중과대상이 되지 않는 경우
• 공유물, 합유물의 분할 또는 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득
• 건축물 이전으로 인한 취득
• 이혼으로 인한 재산분할로 인한 취득
• 그 밖의 형식적인 취득

   이상으로 2024년 현재 유효한 부동산 취득세계산에 대하여 과세표준과 취득세율을 지방세법 조문을 중심으로하여 설명드렸읍니다. 많은 도움되길 바랍니다. 감사합니다.

 그리고 양도소득세의 계산절차와 방법에 대하여 알고 싶으신 분은 아래의 링크를 클릭하세요....

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