상속주택 양도소득세 비과세특례와 장기보유특별공제

상속주택이란 피상속인이 상속개시 당시에 소유하고 있던 주택 또는 조합원입주권, 분양권에 대하여 상속인이 상속받은 주택 또는 상속받은 조합원입주권, 분양권이 완공되어 취득한 주택을 의미합니다. 이러한 상속주택이 주택수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알고 일반주택을 양도한 후에 상속주택 양도소득세 비과세특례를 신고하였으나 미적용되어 양도소득세를 추징당한 예가 있습니다. 이에 상속주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 대하여 포스팅하고자 합니다.

상속주택 양도소득세 비과세특례

상속주택 양도소득세 비과세특례

소득세법 시행령 제155조에 의하면 상속개시 당시에 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 상속주택을 받은 경우에 일반주택을 양도하면 양도소득세 비과세특례가 적용됩니다. 따라서 상속개시일 이전에 보유한 주택을 양도한 경우는 상속주택 비과세특례 적용이 되나, 상속개시일 이후에 취득한 주택을 양도한 경우는 양도세 비과세특례가 적용 안됩니다.

상속개시 당시에 피상속인이 2주택 이상을 보유하고 있었다면 상속주택은 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택이고 다음으로 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택이고 다음으로 상속개시 당시에 거주한 1주택 순으로 해당됩니다. 이때 만약 상속인이 여러 명으로 공동상속주택의 경우는 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해주택에 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당자의 주택수에 포함되고 소수지분자의 주택수에는 포함되지 않습니다. 상속주택 관련 사례별로 일반주택을 먼저 양도할 경우 양도소득세 비과세 여부를 표로 나타내면 아래의 표와 같습니다.

구  분	주택 보유 현황	선 양도주택	양도세 비과세 여부
동일세대 상속주택	일반주택 + 상속주택	일반주택 / 상속주택	불가능(1세대2주택)
동거봉양 합가 후 상속주택	합가이전 보유 일반+상속주택	일반주택	비과세(양도시기 불문)
별도세대 상속주택	상속주택 후 일반주택 취득	일반주택 / 상속주택	불가능(1세대2주택)
별도세대 상속주택	일반주택 후 상속주택 취득	일반주택	비과세(상속주택 특례)
별도세대 농어촌 상속주택	일반주택 후 농어촌 상속주택	일반주택	비과세(주택수 미포함)

  * 농어촌 상속주택이란 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 수도권 밖의 읍.면지역에 소재하는 주택으로 상속인이 상속받은 주택을 의미하며 주택수에 포함되지 않으므로 일반주택을 계속 취득 양도하더라도 양도소득세 비과세가 적용됩니다.

 

상속주택 양도소득세 장기보유특별공제 적용

1세대1주택자가 2년 이상 거주한 12억원을 초과하는 고가주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 대하여 연 4% 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 이때 상속주택의 경우는 상속인이 상속받은 주택을 취득한 상속개시일로부터 보유기간 및 거주기간을 계산합니다. 따라서 동일세대원으로 상속주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 여부는 피상속인과 동일세대원으로서 피상속인이 보유기간 및 거주기간을 합산하여 판정하나, 장기보유특별공제를 계산할 때는 동일세대원이든 별도세대원이든 모두 상속주택을 취득한 상속개시일부터 계산한다는 사실입니다. 그리고 비조정대상지역의 주택을 취득한 경우 1세대1주택 비과세를 판정할 때는 거주요건이 필요 없으나 고가주택의 장기보유특별공제를 적용 받기 위해서는 2년 이상 거주를 해야만 합니다.  참고로 2년 거주요건 충족한 경우의 1세대1주택 장기보유득별공제율은 아래의 표와 같습니다.

구 분	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

  * 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우는 장기보유특별공제율 20% 적용됩니다.

 

  이상으로 상속주택 양도소득세 비과세특례와 장기보유특별공제 적용에 대하여 알아보았습니다. 상속주택 양도세 비과세특례는 상속개시일 이전에 보유한 일반주택 양도시에 적용되고 , 상속주택 장기보유특별공제는 상속개시일로부터 보유기간 및 거주기간이 계산됨을 유의해서 양도여부를 판단해야만 절세할 수 있다고 하겠습니다. 감사합니다.