상가임대차 보호대상 되는 방법 3가지

고객 중에 아파트 단지내상가 지하층 작은 점포에서 옷 수선업을 하고 있는 분이 있습니다. 연세도 있고 규모도 작아서 아직 사업자등록을 하지 않고 있었습니다. 그런데 바뀐 새주인이 나타나서 본인이 직접 사용하겠다면서 2년 만기가 되는 날에 비워달라고 합니다. 상가임대차는 10년간 갱신요구권이 있다는데 주장할 수 없는지? 문의를 하여 왔습니다. 이에 상가임대차 보호대상 되는 방법에는 무엇이 있는지 알아보고자 합니다.

상가임대차 보호대상 되는 방법

상가임대차 보호대상 되는 방법

상가건물 임대차보호법은 사업자 등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 관한 민법에 대한 특례를 규정하여 임차인을 보호하고 국민 경제생활의 안정을 보장하는데 있습니다. 다만, 시행령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 제한을 두고 있습니다. 따라서 상가임대차 보호대상 되는 방법 3가지는 첫째로 상거건물의 인도와 사업자등록을 신청하여 대항력을 확보하는 것이며, 둘째로 대항요권 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으므로 우선변제권을 획득하는것이며, 세째로 가능한 시행령으로 정하는 보증금액 이내에서 임대차를 계약하는 것입니다. 이제 이 세가지 방법을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

법 제3조 대항력 확보

"임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 또한 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 고 규정하여 상가 주인이 바뀌어도 10년간 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 따라서 위 경우처럼 사업자등록이 없으면 바뀐 임대인이 계약갱신을 거절해도 법적으로 대항이 안됩니다. 그리고 만약 임대인이 변경되지 않았다면 사업자등록을 안 한 임차인이라도 상가임대차 보호대상이 되어 10년간 갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등을 주장할 수 있습니다.

법 제5조 우선변제권 획득

"대항요권을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다" 고 규정하여 상가를 인도함과 동시에 보증금을 변제받을 수 있습니다.

법 제2조단서 보증금액 초과하는 임대차의 보호

시행령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가임대차에 대하여는 상가임대차법이 전면 적용이 제한되며 아래의 보호대상 항목들에 대해서만 적용이 됩니다. 

• 상가 인도와 사업자등록의 대항요건을 충족할 경우 제3자에 대하여 대항력을 가진다. 
• 임대인은 임차인의 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구를 차임연체 등의 거절사유가 없는 한 거절할 수 없다(전체 임대차기간 10년 이내)
• 당사자는 계약갱신의 경우 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다
• 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 종료 시 까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않는다. 다만, 임차인이 차임연체 등의 갱신거절 사유에 해당하거나 신규임차인을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 않다.
• 국토교통부장관이 표준권리금계약서 또는 상가건물 표준임대차계약서의 사용을 권장할 수 있다
• 임차인이 3기의 차임연체액에 달하는 때는 계약을 해지할 수 있다.
• 임차인은 감염병의 예방 및 관리 법률에 따라 집합금지 또는 금지조치 3개월이상 받음으로 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있으며, 통고 받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생한다.  

시행령으로 정하는 보증금액은 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 결정하되, 차임이 있는 경우에는 그 월단위 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하는 환산보증금액으로 하며, 2019.04.02.이후 현재 아래의 각 지역별로 구분한 보증금액으로 한다.

•  서울특별시 : 9억원
•  「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
•  광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
•  그 밖의 지역 : 3억7천만원 

이상으로 상가임대차 보호대상 되는 방법 3가지에 대하여 설명드렸습니다. 상가임대차로 영업하시는 사장님들은 상기 보호대상 3가지 방법 중에서 둘째의 우선변제권을 획득하는 방법으로 안전한 보호대상이 되시길 바랍니다. 감사합니다.