부동산양도소득세 양도세액 계산절차와 계산방법은

부동산 양도소득세액 계산절차

  부동산에 대한 세금은 취득할 때와 보유하고 있을 때와 양도할 경우에 각각 세금을 납부해야 합니다. 만약 납부하지 않으면 부동산을 압류하고 공경매처분하여 세금을 추징해 갑니다. 따라서 각각의 세금을 잘 알아야 비과세 또는 절세할 수 있고 부동산을 지킬 수 있습니다. 그 각 단계별 세금 중에서 양도소득세는 취득일부터 양도일까지의 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 양도시점 일시에 과세하기 때문에 금액이 크고 제일 중요하기 때문에 2024년 현재 시행중인 소득세법을 기준으로 하여 부동산양도소득세에 대하여 양도세액 계산절차와 계산방법을 포스팅하고자 합니다.

부동산양도소득세란 개인이 토지, 건물 등의 부동산을 양도하거나, 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익에 대하여 부과하는 세금으로 만약 양도시에 이익이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

♣ 부동산양도소득세 양도세액 계산절차와 계산방법 ♣

부동산 양도차익의 계산 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

  1) 양도가액 : 부동산 등의 양도당시의 실지거래가액

• 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액인 실지거래가액에 따른다.
• 특수관계에 있는 자와의 거래로 토지 등을 시가를 초과하거나 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 현저히 감소시킨 것으로 인정된 때에는 그 가액을 시가에 의하여 계산한다. 

  2) 취득가액 : 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액

• 매입자산은 매입가액에 취득세,등록면허세 기타 부대비용을 가산한 취득원가에 상당한 가액이며
• 자기 생산,건설 자산은 원재료비,노무비,운임,설치비,취득세 등 공과금 기타 부대비용의 합계액이다.      
• 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여는 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액을 취득가액에 포함한다
• 거주자가 양도일로부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지,건물의 취득가액은 당해 배우자의 취득 당시의 금액으로 하며, 증여받은 재산에 대하여 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입한다. 
• 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 : 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능하다.

  3) 필요경비 : 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액 실가

• 취득가액을 추계결정가액(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액) 또는 기준시가로 하는 경우 필요경비 개산공제는 취득 당시의 토지 개발공시지가의 3%, 건물 국세청장 고시가액의 3%, 주택 개별주택가격 및 공동주택가격의 3%로 계산하여 적용한다.
• 자본적 지출액 : 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 지출액이며, 양도자산의 용도변경,개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로, 엘리베이터 또는 냉난방장치, 피난시설 등의 설치, 재해 등의 멸실 훼손된 자산의 복구비용, 기타 개량 확장 증설 등의 비용이다.
• 양도비 : 중개보수, 양도소득세 신고서 비용, 국민주택채권 등의 만기전 양도로 인한 매각차손 등이다.

  4) 12억원 초과하는 고가주택(그 부수토지 포함)에 대한 양도차익 계산

• 고가주택해당 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 × (양도가액 -12억원) ÷ 양도가액

부동산 양도소득금액의 계산 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

  1) 장기보유특별공제액 :

• 3년 이상 보유하고 양도하는 토지,건물 등, 다주택자 : 공제율 6%(3년) ~ 30%(15년 보유)
• 3년 이상 보유하고 양도하는 1세대1주택 거주자(12억원 이상) : 공제율 12% ~ 80%(10년 거주.보유)

2024년 시행중인 장기보유특별공제율표0

  2) 12억원을 초과하는 고가주택에 대한 장기보유특별공제액 계산

• 고가주택해당 장기보유특별공제액 = 양도자산 전체의 장기보유특별공제 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

  3) 장기보유특별공제 제외대상 :

• 부동산이 아닌 자산(승계한 조합원입주권, 분양권)
• 보유기간 3년 미만인 부동산
• 미등기 양도자산
• 국외부동산

부동산 양도소득과세표준의 계산 = 양도소득금액 - 감면대상소득 - 양도소득기본공제

  1) 감면대상소득금액 :   조세특례제한법에서 규정한 경우

• 미분양주택 취득자, 신축주택 취득자 등

 2) 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 250만원을 공제

• 미등기 양도자산은 적용 제외

부동산양도소득세 산출세액의 계산 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

   ☞ 부동산양도소득 세율 : 세율표 참조

• 2년 이상 보유 양도자산 기본세율 : 6% ~ 45%
• 조정대상자역 다주택자 중과세율 : 기본세율 +20%, +30% < ~2025.05.09까지 적용 배제>
• 1년 미만, 2년 미만, 분양권, 비사업용토지, 미등기전매 등 : 40% ~ 70% <세율표 참조>

자진 납부할 양도세액 계산방법 = 산출세액 - 세액공제 - 감면세액 

  1) 세액공제 : 전자신고세액공제, 외국납부세액공제 등

  2) 감면세액 : 조세특례제한법상 감면세액 

부동산 양도소득세의 신고 납부:

  부동산 양도소득세의 신고납부는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 아래사항들을 참조하여 신고납부를 하여야 합니다.

• 신고납부기한이 토요일,일요일,공휴일인 경우는 그 다음날을 기한으로 한다.
• 신고하지 않을 경우 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.
• 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 일부를 분할납부할 수 있다.
• 지방소득세 10%는 별도 신고하고 납부해야한다.

링크 1세대1주택 양도세비과세 연결 버튼

 

  이상으로 부동산양도세의 양도소득세액 계산절차 및 방법에 대하여 흐름도를 중심으로 설명드렸으며, 1세대1주택 비과세 및 특례에 대하여는 위의 링크버튼을 클릭하여 참조해주시기 바랍니다. 그리고 부동산 양도세의 감면세액과 양도소득세율에 대하여는 이후 포스팅 예정입니다.