일시적 2주택, 조합원입주권, 분양권의 양도소득세 비과세 요건표

서론

소득세 법령을 기준으로 양도소득세 비과세 요건들 각각에 대하여 앞서 포스팅하였습니다. 그러나 자세히 숙지하지 못하거나 잘못 해석하여 양도소득세 비과세를 받지 못하고 억울하게 세금을 납부하거나 추징 당하는 실수를 방지하고자 국세청 상담센터에서는 양도소득세 실수 톡톡을 3회에 걸쳐 소개하고 있습니다. 이를 참조하여 일시적 2주택, 조합원입주권, 분양권의 양도소득세 비과세 요건을 표로써 설명하고자 합니다. 

국세청이 알려주는 양도소득세 비과세 요건표

일시적 2주택 양도세 비과세 요건

1세대 1주택자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.

신규주택 취득요건          :  종전주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득

종전주택 양도요건          :  신규주택 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

종전주택 비과세 요건     :  종전주택을 2년 이상 보유 (단, 취득 당시에 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)

 

단, 다음에 해당하는 경우에는 예외적으로 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 신규주택, 1조합원입주권, 1분양권을 취득 하더라도 양도세 비과세 적용이 가능합니다(소득세법 시행령 제154조 ①항)

➊ 5년 이상 거주한 건설임대주택 등을 분양전환 하는 경우

➋ 사업인정고시일 전에 취득한 종전주택이 수용 등으로 양도되어 신규주택을 취득하는 경우

➌ 취학, 질병요양 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 종전주택을 양도하는 경우

일시적 1주택+1조합원입주권 양도세 비과세 요건

1세대가 국내에 1주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 1조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도할 경우 양도소득세 비과세가 적용되는 요건입니다. 이때 조합원입주권이란 재개발, 재건축사업에서 관리처분계획인가(소규모 재건축, 가로주택정비, 소규모 재개발의 경우 사업시행계획인가)로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다.    

1. 조합원입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도할 경우 양도세 비과세

조합원입주권 취득요건  :  종전주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득

종전주택 양도요건         :  조합원입주권 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

종전주택 비과세 요건    :  종전주택을 2년 이상 보유 (단, 취득 당시에 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)

  * 신축주택에 이사 및 거주하지 못할 사정이 있을 경우에는 3년 이내에 종전주택을 양도하세요

2. 조합원입주권 취득 후 3년 지나서 종전주택 양도할 경우 양도세 비과세

조합원입주권 취득요건  :  (2022.02.15일 이후 적용) 종전주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득

종전주택 양도요건         :  신축주택 완성전 또는 완성후 3년 이내 종전주택 양도

종전주택 비과세 요건    :  종전주택을 2년 이상 보유 (단, 취득 당시에 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)

신축주택 거주요건        :  신축주택 완성후 2년 이내에 세대전원 이사하여 1년 이상 거주할 것                                           (단, 취학, 근무상 형편 등 부득이한 사유가 있는 세대원은 이사하지 않아도 가능)

  * 조합원입주권의 신축주택 완성일 : 사용승인일, 임시 사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날

3. 조합원입주권 양도세 비과세

원시 조합원입주권으로 기존주택이 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것

양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않았거나, 또는 양도일 현재 1조합원입주권+1주택 보유한 경우로 1주택 취득일로부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것

  * 승계 조합원입주권과 분양권은 장기보유특별공제 적용 안되고, 양도소득세율도 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 중과세율이 적용되므로 가능한 양도를 자제해 주세요. 

일시적 1주택+1분양권 양도세 비과세 요건

1세대가 국내에 1주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 1분양권을 취득하고 종전주택을 양도할 경우 양도소득세 비과세를 적용받는 요건입니다. 이때 분양권의 취득시기는 일반분양 주택의 경우 청약당첨일, 미분양 주택의 경우 계약체결일, 그리고 승계취득(전매) 분양권은 매매계약서 상의 대금청산일로 취득합니다. 

1. 분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도할 경우 양도세 비과세

분양권 취득요건          :  종전주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권 취득

종전주택 양도요건      :  분양권 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

종전주택 비과세요건  :  종전주택을 2년 이상 보유 (단, 취득 당시에 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)

 2. 분양권 취득 후 3년 지나서 종전주택 양도할 경우 양도세 비과세

분양권 취득요건         :  (2022.02.15일 이후 적용) 종전주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권 취득

종전주택 양도요건     :  신축주택 완성전 또는 완성후 3년 이내 종전주택 양도

종전주택 비과세요건 :  종전주택을 2년 이상 보유 (단, 취득 당시에 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)

신축주택 거주요건    :  신축주택 완성후 2년 이내에 세대전원 이사하여 1년 이상 거주할 것                                      (취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않아도 가능)

  * 분양권의 신축주택 완성일 : 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날

결론

이상으로 부동산 절세로 아주 중요한 일시적 2주택 및 1주택+1조합원입주권 또는 분양권의 양도소득세 비과세 요건을 표로써 설명드렸습니다. 이사 목적이든 투자 목적이든 일시적 2주택 또는 조합원입주권과 분양권을 이용할 때가 많습니다. 조합원입주권과 분양권을 양도할 때는 비과세 여부 또는 양도소득세율과 장기보유특별공제 등을 고려하여 절세하는 방향으로 의사결정하는 데 도움 되길 바랍니다.