좋은 상가 고를 때 고려사항은?

  좋은 상가란 어떤 것일까? 소유주의 선택에 따라 직접 상가내에서 비즈니스를 운영하거나 임차인에게 임대를 할 경우 대출이자율 이상의 높은 투자수익률을 안정적으로 제공할 수 있는 상가를 말하지 않을까 합니다. 또한 매도를 원할 경우 쉽게  투자 금액 이상으로 매도되어 한 번에 큰 수익을 받을 수도 있어야 하겠습니다. 따라서 좋은 상가를 골라 투자하는 것은 부자가 되는 필수사항입니다. 이에 좋은 상가 고를 때 고려사항은 어떠한 요소들이 있는지에 대하여 포스팅하고자 합니다.

좋은 상가의 입지 선정

상가 위치와 주변 환경 입지분석:

  좋은 상가를 투자할 때 첫번째 고려사항은 바로 부동산의 위치(입지)입니다. 위치는 성공적인 상가 운영에 있어서 결정적인 역할을 하기 때문에 교통 편의성, 인구 조성, 경쟁 업체의 위치 등과 주변 환경이 상가의 가치에 미치는 영향 등의 입지분석은 필수입니다.

• 교통 편의성: 대중교통 수단의 접근성, 주요 도로와의 거리, 주차 시설 이용 등을 고려한다.
• 인구 조사와 접근성: 상가가 위치한 지역의 인구 특성을 이해하고 인구 구성, 인구 성장률, 소득 수준, 가구 구성 등을 파악하며, 특히 유동인구의 접근성을 파악한다
• 경쟁업체 분석: 해당 지역에 경쟁업체의 위치, 제공하는 제품과 서비스, 가격 정책 등을 고려한다
• 주변시설의 편의성: 학교, 병원, 은행, 음식점, 쇼핑몰, 공원 등의 주변 시설이 존재하는지? 그 편의성이 상가에 미치는 영향을 고려해야 한다.
• 지역발전 계획: 해당지역의 도시 개발 계획을 파악하여 상가의 장기적인 입지 가치를 판단해 본다.  

상가의 상태 및 구조상태:

  투자하려는 상가의 건물 구조, 내부 및 외부 상태를 면밀히 조사해야 합니다. 내 외부의 사용 가능한 공간 크기와 배치, 계단, 엘리베이터, 화장실 등의 레이아웃,  시설의 유지보수 상태와 개선할 부분, 안전성이나 보안시설을 확인해야 합니다. 특히, 장마철이나 태풍 등에 누수나 파손됨이 없어야 합니다.

상가 임대 조건 및 임차인 정보:

  상가가 현재 임대 중이라면, 임차인과의 계약 조건을 확인해야 합니다. 또한 임차인의 신용력과 이전 임차인들의 이력을 조사하는 것도 중요합니다. 건물과 토지의 소유자 및 임차인 권리 상태, 일반관리비 상태, 임차인의 영업 수익성과 권리금 수수여부를 확인하여 임대료 인상 가능성 및 향후 공실 가능성을 추정해야 합니다. 

상가 주변 시장 조사:

  네이버 또는 공인중개사 사무실을 방문하여 해당 지역의 상업 부동산 시장을 조사하여 매수하려는 가격이 합리적인 가격인지 현재의 임대료 수준이 적절한지 등을 확인해야 합니다. 현재 임차인이 폐업할 경우를 대비하여 어떤 업종이 유망할지를 검토하고, 해당 지역 부동산 시장의 규제 또는 상권의 안정성과 성장 가능성을 검토하는 것도 중요합니다.

상가 투자 수익성 분석:

  가장 중요한 분석으로 상가 매입이 투자로서 얼마나 수익성이 있는지 분석해야 합니다. 임대료, 유지 보수 비용, 취득세 및 보유시의 세금 등을 고려하여 투자 수익성을 평가해야 합니다. 투자수익률은 <(연간 총임대료-이자지급액) ÷ 실투자금액> x 100%의 공식으로 계산될 수 있으며 시중의 대출이자율 대비로 수익성을 파악합니다. 또한 해당 지역의 부동산 시장을 조사하여 임대료 수준과 상승 가능성을 추정하여 장래의 투자 수익성은 분석해야 합니다.

금융적 측면 고려:

상가 매입을 위한 금융적 측면도 고려해야 합니다. 직접적인 투자 자금과 금융기관의 대출 조건, 대출이자율, 대출 상환 조건 등을 검토하여 금융적 부담 및 투자수익을 신중하게 고려해야 합니다. 

 

 

  좋은 상가 고를 때는 이러한 고려사항들을 종합적으로 고려하여 상가의 입지를 분석하고, 적절한 상가를 골라서 투자하는 것이 중요합니다. 부동산 투자는 부자가 되는 과정에서 반드시 필요한 분야이므로 이러한 고려사항들을 조사하고 분석해야만 실패를 줄일 수 있습니다. 좋은 상가는 고객들에게 쾌적한 쇼핑 경험을 제공하고, 투자자에게 사업적으로 부자로 성공할 수 있는 환경을 조성합니다. 감사합니다.