소규모재건축 사업성과 투자가치 있을까?

소규모재건축사업 현장

  지난 해까지 인기리에 시행하였던 소규모재건축사업이 최근 건축비 상승과 주택가격 하락에도 불구하고 사업성이 있는지? 또한 여전히 소규모재건축사업 중인 주택에 투자가치 있을까? 등에 대하여 소규모재건축사업에 대한 개요와 함께 살펴보고자 합니다. 

 

소규모재건축사업의 개요:

  「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)」에서 정한 절차에 따라 노후 · 불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 소규모주택정비사업에는 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발사업이 있으며, 소규모재건축사업이란 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업으로 인가받은 사업시행계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급합니다. 소규모재건축사업 시행 방법으로는 토지등소유자(20명 미만일 경우) 또는 조합이 직접 시행하거나 공공 시행자(시장군수, LH등, 등록사업자, 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사)와 공동으로 시행하는 방법이 있습니다.

소규모재건축 대상지역:

  소규모재건축 대상지역은 다음 4가지 요건을 모두 충족해야합니다.

• 주택단지 중 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것
• 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
• 노후·불량 건축물 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상일 것

소규모재건축의 혜택:

  소규모재건축사업은 일반 재건축사업에 비하여 규모가 작아 절차가 줄어들고 사업진행 속도가 빠르며, 사업성 보완을 위한 용적률 등에서 다음과 같은 인센티브가 적용되는 혜택이 있습니다.

 

  ※ 용적률은 완화용적률의 50% 임대주택으로 건설할 경우 법적상한용적률까지 완화(도정법 제54조 준용)하고, 건축규제는 대지내 조경(1/2범위 내), 건폐율(건축면적에서 주차장 면적 제외), 대지내 공지(1/2범위 내), 높이기준(1/2 범위, 7층이하 건축물에 한함), 부대 및 복리시설(어린이놀이터, 부대시설 기준 완화) 항목에 한하여 규제를 완화해 줍니다. 또한 공적 자금을 저금리로 총사업비의 대부분을 융자 지원해주기도 합니다.

소규모재건축 조합원자격의 승계여부:

  투기과열지구 지역에서는 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 단, 상속주택 이사, 2년 이상 해외이주 체류, 질병치료나 근무상 등의 부득이한 사유로 이사 또는 1세대1주택자로서 5년이상 소유하고 3년이상 거주한 주택을 양도하는 경우는 예외로 한다.

소규모재건축 사업성과 투자가치:

•  소규모재건축사업은 단지규모가 작아서 부대복리시설 등의 편의시설을 갖추기 어렵고 관리비가 높을 수 밖에 없습니다. 대단지에 비하여 공급물량이 적어 조합원들의 분담금이 높을 수 있고 시세 상승을 이끌어낼 동력이 부족합니다.
• 최근의 부동산가격 하락으로 일반 분양분에 대한 고가 분양 완판을 기대하기 힘들고 또는 인건비나 자재비 급등으로 인한 건축비의 상승은 건설사 선정의 곤란과 조합원 분담금의 과중으로 나타날 수 있습니다. 
• 특히 품질과 안전의 강화, 주 52시간 근로시간 단축, 중대재해처벌법 시행, 최저임금 상승, 레미콘업체 등의 토요휴무제 시행, 철근 및 시멘트 등의 건축자재가 급등, PF금융 부실 등의 요인은 건설사의 재무구조를 위협하고 재건축사업의 사업성을 어렵게하고 있습니다.

이상에서 소규모재건축사업에 대하여 법령을 기준으로 알아보았고, 소규모재건축의 사업성과 투자가치 있을까?에 대하여 살펴보았습니다. 결론적으로 부동산 가격 하락기에는 일반분양에 대한 회의와 건설단가의 상승으로 사업성이 없어져서 조합원들의 분담금이 증대될 수 밖에 없어 소규모재건축 투자가치도 없을 듯 합니다. 그러나 부동산가격은 미래의 투자가치를 선반영하고 있으며, 초역세권의 소규모재건축은 향후 부동산경기가 돌아서면 투자가치가 급상승하지 않을까 사료되어 투자의 적기를 찾으시길 바랍니다.