토지거래허가구역 토지거래 방법

  최근 광명 시흥 등 경기도의 많은 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 토지의 중개거래가 힘들어지고 있습니다. 토지거래허가구역내에 있는 토지에 대하여 대가를 받고 매매계약 또는 지상권 설정계약을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 거래를 할 수 있습니다. 이에 토지거래허가구역내의 토지거래 방법에 대하여 설명하고자 합니다.

시흥광명안산시의 토지거래허가구역(2024년 3월)

토지거래허가제도의 개념

  부동산 거래신고에 관한 법률 제10조에 의하면 토지거래허가제도란 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여 국토교통부장관 또는 시.도지사가 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하고, 허가구역 내의 토지거래계약에 대하여는 시장.군수 또는 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이때 토지거래허가를 요하는 토지의 기준면적은 도시지역 안의 용도지역에 따라 아래의 면적을 초과할 경우입니다.

용도지역	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	용도미지정
허가 기준면적	60 ㎡초과	150 ㎡초과	150 ㎡초과	200 ㎡초과	60 ㎡초과

  * 도시지역 외의 지역 : 250 ㎡초과. 다만, 농지는 500 ㎡초과, 임야는 1,000 ㎡초과할 경우입니다.

토지거래허가구역 토지거래 방법

  토지거래허가구역 토지거래 방법은 첫째, 토지거래에 대하여 토지이용 목적별 허가기준의 충족 여부를 검토하여야 합니다. 둘째, 토지거래허가를 거래당사자 공동으로 신청하고 불허가 때는 거래계약을 무효로 한다는 특약있는 매매가계약서 또는 설정가계약서를 작성하고, 세째, 공동으로 또는 대리인(공인중개사, 법무사 등)을 통하여 농업경영계획서(임야 취득시는 산림경영계획서)와 토지취득자금조달 계획서를 첨부하여 토지거래계약허가신청서를 시장,군수 또는 구청장에게 제출합니다. 네째, 제출받은 시장,군수,구청장은 서류검토와 관련기관 업무협의 및 현장조사 후 허가 여부를 결정하고 신청 15일 이내에 허가증 교부 또는 불허가처분을 통지해 줘야 합니다. 다섯째, 허가증을 교부 받은 신청인은 계약금을 수수하고 거래를 완성하면 됩니다. 이때 허가받은 토지는 아래의 의무이용기간에 따라 주거용지, 주민 복지및 편의시설, 농업, 축산업, 어업 및 대체토지 취득의 경우 2년간 의무적으로 허가받은 용도로 이용해야 합니다. 

목적별	농축임어업 경영	대체취득	주택용지,복지편의	공익.개발(사업용)	기타(현상보존 등)
의무이용기간	2년	2년	2년	4년	5년

  * 토지거래허가를 받으면 농지의 경우 농지취득자격증명을 취득한 것으로 봄.

농업인등의 토지거래 허가기준

  토지거래허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 취득시 해당토지 공시지가의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금을 처할 수 있기 때문에 정당한 방법으로 허가를 득해야 합니다. 위의 토지 의무이용 목적별로 토지거래계약 허가신청이 가능하나, 여기서는 복잡하고 어려운 토지이용목적이 농업, 축산업, 임업 또는 어업을 경영하기 위한 경우의 토지거래 허가기준을 나열해 보겠습니다.

• 허가구역에 거주하는 농업인등(농업인, 임업인, 어업인)이 허가구역내 토지를 취득하려는 경우.
• 농업인등으로서 본인이 거주하는 시.군에 소재하는 토지를 취득하거나, 본인이 거주하는 주소지로부터 30Km 이내에 소재하는 토지를 취득하려는 경우.
• 허가구역에 거주하는 실제 경작자이거나 농업손실 보상금 받은 사람에 해당하는 농업인등으로서 협의양도 또는 수용된 날로부터 3년 이내에 주소지로부터 80Km 이내에 소재하는 농지를 취득하려는 경우.
• 농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하려는 경우로 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 토지 소재 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하는 사람 또는 해당 토지 소재 지역이나 연접한 지역에 사무소가 있는 농업법인.
• 축산업, 임업 또는 어업을 영위하기 위하여 토지를 취득하려는 경우로 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하며 축임어업을 자영할 수 있는 사람 또는 해당 토지나 연접한 지역에 사무소가 있는 농업법인과 어업법인.

  이상으로 토지거래허가구역 토지거래 방법에 대하여 토지거래허가제도의 개념, 의무이용기간, 허가기준 및 토지거래방법 등을 알아보았습니다. 토지거래허가구역 인접한 지역에서 부동산을 영위하고 있는 중개사로서 토지거래허가구역 농지 등을 투자하고자 하시는 분께 세대주 포함하여 불가피한 사유가 없는 한 세대원 전원이 2년 이상 실거주해야 한다는 설명에 거래가 무산된 경우가 많아서 아쉽네요. 감사합니다.