경매의 말소기준권리와 등기되지 않은 임차권의 보증금 회수

경매의 큰 장점인 저렴한 가격으로 부동산을 매수하여 빠른 소유권이전을 할 수 있다는 점입니다. 그런데 권리 분석을 잘못하여 소유권을 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 되어 오히려 손해 보는 경우가 있을 수 있습니다. 이에 경매의 말소기준권리와 인수되는 권리 및 등기되지 않은 임차권의 보증 회수에 대하여 알아보고자 합니다.

경매의 말소기준권리와 등기되지 않은 임차권

경매의 말소기준권리

말소기준권리(말소기준등기)란 권리 분석에서 가장 중요하며, 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리(등기)로 여러 가지 권리에 대한 말소·인수의 기준이 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리) 되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리) 됩니다. 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.

아래의 표에서 말소되는 권리와 인수되는 권리를 정리하였으니 참조바랍니다.

말소되는 권리	인수되는 권리
1. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 2. 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분 3. 배당요구를 한 전세권 4. 담보가등기	1. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 2. 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권. 3. 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분

 

등기되지 않은 임차권

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 인수될 수도 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다.  그러나 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다. 그리고 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

등기되지 않은 선순위 임차권의 보증금 회수는 아래의 표에서 정리했으니 참조바랍니다.

전임신고+확정일자+배당요구 함	배당됨(우선변제권)	미배당 보증금만 매수인(낙찰자) 인수
전입신고+확정일자+배당요구 안함	배당 안됨	매수인 인수
전입신고+확정일자없음+배당요구 함	최우선변제금만 배당됨	매수인 인수(미배당 잔여보증금)
전입신고+확정일자없음+배당요구안함	배당 안됨	매수인 인수

 

대항력과 우선변제권 

대항력이란 임차인이 제3자(매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(건물의 인도)와 주민등록(사업자등록)을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다.  그리고 우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 매매 대금[경락 대금]에서 다른 후순위 권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다.

등기되지 않은 임차권의 보증금 회수

등기되지 않은 임차권의 보증금 회수(매수인 인수)에 대하여 예를 들어 설명드리겠습니다.

길동 씨는  2018년 1월 보증금 1억 원에 월세 50만 원으로 부천시에 전입신고를 마친 상태에서 거주하던 중 ​2020년 3월에 임대인이 집을 매도하여 새 주인이 은행에서 대출을 받아 소유권이전을 하였습니다. 이에 길동 씨도 2020년 4월에 확정일자를 받았습니다. 그런데 새 주인이 사업상 문제로 2021년 12월 경매가 되었습니다. ​ 이 경우 길동 씨는 보증금 전액을 회수할 수 있을까요?

이 경우 말소기준권리는 2020년 3월이나 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 2018년 1월에 획득하였으므로 길동 씨는 낙찰자에게 대항할 수 있으나, 우선변제권의 배당 순위(2020년 4월 확정일자)는 은행에 밀려 배당 순위는 후순위가 됩니다. ​ 따라서 길동 씨는 배당 순위에 따라 주택임대차보호법에 따른 최우선 변제금 3,400만 원 배당받은 후 은행이 배당받고 남은 금액이 있다면 추가배당을 받습니다. ​그러나 추가 배당받았으나 보증금 1억 원에 미치지 못할 경우 길동 씨는 2018년 전입을 근거로 잔여금을 받을 때까지 대항력에 기한 점유권을 주장하여 잔여 보증금을 회수할 수 있습니다. 다만, 2020년 3월 대출 실행 시에 임차인 권리를 포기하였다면 대항력에 기한 점유권을 행사할 수 없게 됩니다.

결론

최근에 전세사기 문제로 인하여 빌라 다세대주택의 경매 물건이 넘쳐나고 있다고 합니다. 이에 경매로 주택을 매수하기 위해서 필수적인 권리 분석 중에서 말소기준권리와 인수되는 권리 및 등기되지 않은 임차권의 보증금 회수에 대하여 설명드렸습니다.  이번 포스팅이 경매로 저렴한 가격의 주택을 구매하고자 하는 분들께 도움 되길 바랍니다.