재건축의 몰락사유: 재건축으로 돈 버는 시대는 끝일까?

지금까지 재건축은 황금알을 낳는 마술 보따리였습니다. 많은 1군 건설사들이 수주를 위해 저렴한 확정 공사비와 이주비 무료, 시스템에어컨 무료 옵션 등의 혜택으로 수주 경쟁을 하던 그 시기는 지나간 옛날인 듯, 남양주 진주아파트 재건축 현장이 통으로 경매 신청되고 서울에서도 건설사 입찰 제로인 곳이 다수 발생하고 있습니다. 이에 재건축의 몰락 사유 및 정말로 재건축으로 돈 버는 시대는 끝인가?에 대하여 논술해 보고자 합니다.

재건축으로 탄생한 아파트 단지에서 재건축의 몰락을 생각해 본다

재건축 사업의 개념

도시 및 주거환경정비법에서 재건축 사업이란 정비기반 시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 이때 노후ㆍ불량 건축물이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다.

가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물

다. 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하며, 새로운 건축물을 건설하는 경우 비용 보다 현저한 효용의 증가가 예상되는 건축물로서 시·도조례로 정하는 건축물

라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시ㆍ도조례로 정하는 건축물

재건축 사업의 진행 절차

재건축 사업은 도시 주거환경정비 기본계획이 수립되면 건축물 및 그 부속토지 소유자 10% 이상 동의를 받아 시. 군. 구청장에게 안전진단을 신청하여 통과되면 정비구역이 지정되고 조합설립 추진위원회 승인, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 그리고 철거 및 착공, 분양 및 공사 준공 순으로 재건축이 진행됩니다. 이때 가장 중요한 단계인 안전진단 통과에 대하여 2024.1.10부동산대책으로 30년 된 아파트는 안전진단 없이 바로 재건축 착수할 수 있도록 하였습니다. 

재건축은 황금알을 낳는 로또 거위

지금까지 재건축 투자로 많은 분들이 부자되었습니다. 집값 상승으로 시세차익이 발생하던 시기에 조합원은 정비기반 시설이 양호한 재건축 단지의 노후 불량한 건축물인 헌집을 주고 추가 분담금 없이 새집을 받고 더 나아가서 무료 옵션과 현금을 환급 받았으며, 건설사는 분양가 상승으로 대규모 공사를 수주하여 이익을 많이 남겼습니다. 이에 재건축은 많은 분께 황금알을 낳는 로또 거위가 되어 투자 인기 일 순위 였습니다. 

재건축의 몰락 사유

코로나 사태로 인한 유동성 팽창으로 물가 상승이 증대됨에 따라 미국 및 전 세계적으로 금리를 인상하였고 이에 따라 부동산, 특히 주택가격이 급락하였습니다.  이에 고분양가의 아파트 미분양이 늘어나고 건설사들의 PF 대출에 대한 이자 부담이 눈덩이처럼 불어났습니다. 또한 환율 상승 및 국제 정세의 혼란으로 인하여 건설 원자재 가격이 급등하고 안전관리 강화, 주 5일 근무제의 확대 등 건설 인건비도 급등하여 공사비 원가가 코로나 전의 평당 공사비 4백만 원대가 현재 8백만  원대로 인상되었습니다. 특히 서울 지역의 공사비는 평당 9백만 원 이상을 호가하는 상황입니다. 이에 따라 재건축 사업의 일반 분양 수익이 감소하고 조합원들의 분담금이 급격하게 증가하였습니다. 예를 들면, 송파구의 한 아파트 재건축 단지는 2017년 재건축 추진 시에 가구당 약 8천만 원의 현금 수입이었으나 최근 추가 분담금 약 5억 원을 통보받고 갈등을 겪고 있다고 합니다.

재건축으로 돈 버는 시대는 끝일까?

재건축 사업은 사업성이 있어야 추진 가능합니다. 1.10부동산 대책으로 안전진단의 규제가 해제되어 쉽게 재건축을 추진할 수 있게 됨에 따라 재건축이 희소성이 없어지고 수요 이상으로 재건축 물량이 많아지게 되었습니다. 하지만 가장 중요한 금리의 하락과 주택 가격의 상승이 없는 한 사업성은 좋아질 수 없습니다. 그런데 금리의 하락은 가능할까요? 세계적인 이상기후와 국제 정세 혼란으로 인하여 원재료비의 하락이 당분간 어려울 듯하고 이에 따라 물가도 당분간 내려올 것 같지 않으니 금리의 하락도 당분간은 어려울 듯합니다. 이에 재건축으로 돈 버는 시대도 당분간 쉽게 오지는 않을 듯합니다.

결론

이상으로 재건축 사업의 개념, 절차 그리고 황금알을 낳던 로또 거위였던 재건축의 몰락 사유와 재건축으로 돈 버는 시대는 끝일까?의 향후 전망에 대하여 고찰해 보았습니다. 반드시 일치하지는 않는 사견임을 전제로 설명드렸으니 단지 참조하시어 투자를 하거나 내 집을 마련할 때 참조하시기 바랍니다.